Unkenntnis über den energetischen Zustand des eigenen Hauses und Verunsicherung durch politische Debatten halten zu viele Hausbesitzer von Sanierungsmaßnahmen ab. Viele sind überfordert: Einzelmaßnahme oder Komplettsanierung? Ergibt es Sinn, Maßnahmen zu kombinieren? Darum geht es in dieser Ausgabe des NRWZ Spezials Bauen & Wohnen. Außerdem: EZB auf Zinssenkungskurs – was Immobilienkäufer jetzt wissen sollten. Und: unsere Checkliste für den Hausbau.
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Checkliste für den Hausbau: Von der Planung bis zur Fertigstellung
Der Bau eines Hauses ist ein komplexes Unterfangen, das viel Zeit in Anspruch nimmt und bei dem man leicht den Überblick verlieren kann. Damit der Traum vom Eigenheim Wirklichkeit wird, gibt es vor dem Baubeginn einiges zu beachten. Architekt Sven Haustein hat eine Checkliste zusammengestellt, die dabei hilft, den Überblick zu behalten und nichts Wichtiges zu vergessen.
Schritt 1: Finanzierung abstecken
Wer das Projekt Hausbau in Angriff nehmen will, muss die damit verbundenen Kosten und die eigene finanzielle Situation realistisch einschätzen. Dabei hilft nur ein Kassensturz, also die Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben. Ziel ist es, die Frage zu beantworten: Welche monatliche Rate kann ich mir maximal leisten? Eine Faustformel besagt, dass die Rate nicht mehr als ein Drittel des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen sollte. Ein Mix aus Eigenkapital, Bausparvertrag und Annuitätendarlehen bildet ein solides Fundament für den Traum vom eigenen Zuhause. „Natürlich ist es auch sinnvoll, sich über staatliche Fördermöglichkeiten zu informieren und zu prüfen, welche Zuschüsse oder verbilligte Kredite für das eigene Vorhaben in Frage kommen“, betont Sven Haustein.
„Was viele gerne vergessen: Beim Hausbau fallen Nebenkosten an, die etwa 15 Prozent der Baukosten ausmachen. Dazu gehören unter anderem Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, Baugenehmigung, Erschließungskosten sowie Versicherungen“, klärt der Experte auf.
Schritt 2: Das passende Grundstück und den idealen Haustyp finden
Ist die Finanzierung gesichert, muss das geeignete Grundstück gefunden werden. Hier spielt vor allem der Standort eine Rolle. Welche Infrastruktur ist notwendig? Gibt es Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, ÖPNV? Welches Wohnumfeld wünscht man sich? Und wie könnte sich die Umgebung in Zukunft entwickeln?
Was auf einem Grundstück gebaut werden darf, regelt der örtliche Bebauungsplan. „Bevor man also ein Grundstück kauft, sollte man einen Blick hineinwerfen“, rät Haustein. Vor allem die Größe und Form des Hauses, aber auch dessen Lage auf dem Grundstück kann vom Bebauungsplan vorgeschrieben werden. Falls nicht, dann gilt: Passivhaus, Fertighaus oder Massivhaus – jeder Haustyp hat seine Vor- und Nachteile. Wer Wert auf eine hohe Energieeffizienz und ein gutes Raumklima legt, für den kann ein Passivhaus die bessere Wahl sein. Will man individuell bauen oder viel Eigenleistungen einbringen, braucht es flexible Strukturen. Wer wenig mit dem Bauablauf zu tun haben will oder flexibel bei der Auswahl von Materialien und Bauteilen sein will, bevorzugt eher ein Fertighaus.
Schritt 3: Haus planen und die richtigen Partner finden
Die Wahl des richtigen Baupartners hängt von der jeweiligen Ausgangssituation und dem finanziellen Spielraum ab. Wer noch kein Grundstück besitzt, kann einen Bauträger beauftragen, der Neubau und Bauland zum Komplettpreis anbietet und bis zur Fertigstellung Eigentümer von Grundstück und Haus bleibt. Grundstückseigentümer können sich mit ihren Vorstellungen an einen Generalunternehmer wenden, der als Bauträger auftritt und alle Bauleistungen selbst oder durch Subunternehmen ausführt. Wer sehr individuelle Anforderungen an sein künftiges Eigenheim hat, für den ist ein Architekt der geeignete Ansprechpartner. Er übernimmt die gestalterische Entwicklung, die Kostenkalkulation, kümmert sich um den Bauantrag und erstellt die Ausführungspläne sowie die Ausschreibungsunterlagen für die einzelnen Gewerke. Ein guter Architekt berät auch bei wichtigen Überlegungen zur Barrierefreiheit oder zu künftigen Bedürfnissen. „Und: Der Architekt baut nicht nur genau das passende Haus, sondern steht auf Wunsch auch über die gesamte Bauzeit mit Rat und Tat zur Seite“, erklärt der Experte. Wichtig dabei: Anders als beim Bauträger oder beim Fertighaushersteller gibt es beim Architektenhaus keinen Festpreis. Die Kosten im Griff hat man nur mit konsequenter Planung und guter Buchführung.
Schritt 4: Baupartner beauftragen und Versicherungen abschließen
Nach der Planung werden die ausführenden Unternehmen beauftragt. Baut man mit dem Bauträger, übernimmt dieser die Beauftragung der einzelnen Gewerke – also Rohbau, Fenster, Heizung, Sanitär und Innenausbau. Beim Architektenhaus beauftragen die Bauherren die einzelnen Handwerker nach Maßgabe der Ausschreibungsunterlagen des Architekten.
„Ein Tipp: Noch bevor der Rohbau beginnt, sollten die Anträge für Strom, Gas, Wasser und Telekommunikation gestellt werden. So ist die Versorgung schon während des Innenausbaus oder spätestens bis zum Einzug sichergestellt“, weiß der Architekt. Wichtig: „Bauherren sollten ihr Vorhaben schon vor dem ersten Spatenstich versichern“, betont Haustein. Denn beim Hausbau haftet der Bauherr für Schäden, die Anderen im Zusammenhang mit der Baustelle entstehen. Die sogenannte Bauherren-Haftpflichtversicherung sichert dieses Risiko ab. Zudem gibt es die Bauleistungs-, die Baufertigstellungs- und die Baugewährleistungsversicherung. Als Ergänzung zur Wohngebäude- oder Hausratversicherung wird die Elementarschadenversicherung angeboten. Sie deckt Naturgefahren wie Starkregen, Überschwemmungen oder einen Erdrutsch ab.
Schritt 5: Die Bauabnahme
Zur Vorbereitung der Bauabnahme ist es sinnvoll, während der Bauphase ein Bautagebuch zu führen. Dazu sollte man regelmäßig die Baustelle besichtigen, Fotos machen und alle Beobachtungen festhalten. Gemeinsam mit dem Architekten, dem Baubetreuer und eventuell einem sachkundigen Zeugen werden nach der Fertigstellung alle ausgeführten Arbeiten kontrolliert. Hier empfiehlt es sich, in einen Baugutachter oder Sachverständigen zu investieren, der die Bauabnahme begleitet. Dieser kann die auftrags- und sachgemäße Ausführung der Bauarbeiten gemäß dem Bauvertrag und der Bauleistungsbeschreibung beurteilen.
Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall
Synergien durch Maßnahmenkombinationen
Die Kombination von Sanierungsmaßnahmen kann den energetischen Nutzen schlagartig erhöhen, die Bauzeit verkürzen und die Kosten senken. Modernisierungsberater Thomas Billmann weiß, welche Maßnahmen sich energetisch, aber auch in puncto Aufwand gut kombinieren lassen.
Saniert wird meist von außen nach innen: Zuerst erfolgt die Dämmung der Außenhülle und der Einbau neuer Fenster, danach folgen der Heizungstausch, die Dämmung der Rohrleitungen und die Erneuerung der Elektrik. Erst dann wird das Hausinnere renoviert. „In der Theorie einfach, die Realität sieht oft anders aus“, sagt Thomas Billmann. Jedes Bestandsgebäude ist unterschiedlich, genauso wie die Finanzen der Sanierer. Manche Maßnahmen sind dringend nötig, oder das Budget und zeitlich begrenzte Fördermittel bestimmen das Vorgehen. Deshalb lässt sich diese Reihenfolge selten strikt einhalten. Wichtig ist, Synergien zu nutzen, wo möglich. Eine sorgfältige Planung ist entscheidend. „Zunächst analysiert man den Gebäudezustand. Ein Energieberater erstellt dann einen individuellen Sanierungsplan“, erklärt der Experte. Das lohnt sich, denn idealerweise sollten bei einer Sanierung alle Maßnahmen aufeinander abgestimmt sein, nicht nur die, die in Kombination Vorteile bieten.
Bessere Energieeffizienz: Dämmung und Heizungstausch kombinieren
Eine Heizungsmodernisierung spart bis zu 30 Prozent an Energie. In Kombination mit einer Wärmedämmung steigt die Einsparung um fast ein Drittel. „Wer die Maßnahmen zeitlich versetzt durchführt, sollte dies den Handwerkern unbedingt mitteilen“, rät Billmann. So wird vermieden, dass die Heizung später überdimensioniert ist, wenn der Wärmebedarf sinkt. Umgekehrt gilt: Wird nach einer Dämmung keine neue Heizung eingebaut, sollte wenigstens ein hydraulischer Abgleich durchgeführt werden, um das Heizsystem an den reduzierten Energiebedarf anzupassen.
Wärmebrücken vermeiden: Fenster tauschen und Fassade dämmen
Wer neue Fenster einbaut, sollte auch gleich die Fassade dämmen – und umgekehrt. So vermeidet man Wärmebrücken an kritischen Stellen. Einerseits, weil die Fensterrahmen direkt in die Dämmebene gesetzt werden können. Und andererseits, weil eine Dämmung in Kombination mit neuen Fenstern verhindert, dass die Hauswand im Winter schneller auskühlt als das Fenster. Anderenfalls könnte sich Feuchtigkeit aus der warmen Raumluft an der kalten Innenwand absetzen und Schimmel begünstigen.
Aufwand minimieren und sparen: Dachsanierung mit Photovoltaik
Bei Dachsanierungen ist es sinnvoll, eine Zwischen- oder Aufsparrendämmung anzubringen und über die Installation einer Photovoltaik-Anlage nachzudenken. In einigen Bundesländern, u. a. Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen, ist dies bei grundlegenden Dachsanierungen bereits Pflicht. Durch die gleichzeitige Umsetzung der Vorhaben reduzieren Sanierer den Arbeitsaufwand, da Kosten und Zeit für den Gerüstbau nur einmal anfallen. Zudem führt eine Dachsanierung mit Photovoltaik durch Eigenstromversorgung und geringere Energieverluste zu erheblichen Einsparungen bei den laufenden Kosten.
Eigenen Strom effizient nutzen: Photovoltaik und Wärmepumpe
Besonders effizient und umweltfreundlich ist die Kombination von Wärmepumpe und Photovoltaik-Anlage. Der von der PV-Anlage erzeugte Strom kann direkt zum Heizen und zur Warmwasserbereitung genutzt werden. „Die Einbindung von Solarenergie erhöht die Effizienz der Wärmepumpe und senkt die Betriebskosten“, erklärt Billmann.
Fördermittel sinnvoll einsetzen
Viele energetische Sanierungsmaßnahmen werden von der KfW und dem BAFA gefördert. Zusätzlich bieten einige Bundesländer, Kommunen und Stadtwerke eigene Programme an. Da der Bundeshaushalt für 2025 noch nicht verabschiedet ist, bleibt unklar, welche staatlichen Förderungen es weiterhin geben wird. Sanierer sollten daher die aktuellen Entwicklungen verfolgen, verfügbare Mittel prüfen und bei Bedarf schnell handeln. Gut zu wissen: Förderprogramme lassen sich auch kombinieren, etwa KfW oder BAFA mit Wohn-Riester, das nun auch für energetische Sanierungen genutzt werden kann. Wer geschickt plant, kann also doppelt profitieren. Zur Finanzierung können vorhandene Bausparverträge genutzt oder neue abgeschlossen werden.
Um die größtmögliche Ersparnis zu erzielen, sollten Hausbesitzer Synergien nutzen und ihre Maßnahmen strategisch auf die verfügbaren Förder- und Finanzierungsmöglichkeiten abstimmen.
Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall
EZB auf Zinssenkungskurs – was Immobilienkäufer jetzt wissen sollten
Zinsmeinung von Dr. Rainer Eichwede
Die Bauzinsen in Deutschland sind zuletzt sprunghaft gestiegen – obwohl die Europäische Zentralbank (EZB) die Zinsen gesenkt hatte. Auch wenn sich die Bauzinsen inzwischen etwas normalisiert haben, verunsichert die Entwicklung viele Immobilieninteressenten. Was auf den ersten Blick widersprüchlich erscheint, hat doch nachvollziehbare Ursachen. Kapitalmarktexperte Dr. Rainer Eichwede ordnet die EZB-Entscheidung ein und gibt einen Ausblick, wie sich der Zinsmarkt weiter entwickeln könnte.
Herr Dr. Eichwede, die Bauzinsen sind Anfang März deutlich gestiegen, obwohl die EZB die Leitzinsen gesenkt hat. Wie hängt das zusammen?
Das geplante Finanzpaket der neuen Bundesregierung führt dazu, dass Deutschland künftig als (noch) größerer Emittent am Anleihenmarkt auftritt und dort zusätzliche Milliardenbeträge aufnehmen wird. Diese Ausweitung der Staatsverschuldung wirkt sich unmittelbar auf die Renditen der Staatsanleihen aus. So stieg die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe allein durch die Ankündigung des Sondervermögens innerhalb eines Tages um 0,4 Prozent auf über 2,8 Prozent. Und genau an diesen zehnjährigen Bundesanleihen orientieren sich die Bauzinsen in Deutschland. Deshalb sind auch die Bauzinsen zeitgleich sprunghaft um 0,3 bis 0,4 Prozentpunkte angestiegen auf deutlich über 3,5 Prozent. Inzwischen sind die Konditionen bereits wieder etwas zurückgegangen.
Wir sehen daran: Die EZB-Entscheidung, die Leitzinsen auf 2,5 Prozent zu senken, hat dagegen keine direkten Auswirkungen auf die fixen Bauzinsen. Sie war von den Märkten erwartet und bereits eingepreist.
Was bedeuten gestiegene Bauzinsen für angehende Immobilienkäufer?
Das höhere Bauzinsniveau führt dazu, dass die monatliche Belastung eines neuen Baudarlehens durch die Zins- und Tilgungszahlungen steigt. Wie viel teurer eine Baufinanzierung werden könnte, zeigt eine Beispielrechnung: Steigt bei einer Kreditsumme von 300.000 € und einer Anfangstilgung von drei Prozent jährlich der Sollzinssatz von 3,00 auf 4,00 Prozent, erhöht sich die monatliche Belastung um 250 €. Gerechnet auf zehn Jahre zahlen Kreditnehmer so 28.000 € mehr Sollzinsen (s. Grafik).
Wer weder längere Rückzahlungen noch höhere monatliche Belastungen in Kauf nehmen will, muss seine (Traum-)Immobilie unter Umständen also kleiner planen. Eine Immobilie, die ins Budget passt, belohnen Banken in der Regel mit einem günstigeren Zinssatz. Es gibt aber weitere Möglichkeiten, bei der Baufinanzierung Zinsen zu sparen: mehr Eigenkapital, Eigenleistungen oder auch eine Sondertilgung. Grundsätzlich gilt: Es ist wichtig, sich regelmäßig über die aktuelle Entwicklung der Baufinanzierungszinsen zu informieren und eine umfassende Beratung in Anspruch zu nehmen.
Wie werden sich die Baufinanzierungszinsen weiter entwickeln?
Für die weitere Zinsentwicklung sehe ich wenig Spielraum für Entspannung. Wir müssen damit rechnen, dass die zunehmende Staatsverschuldung – und hier sehen wir einen europaweiten Trend – zu steigenden Renditen an den Anleihenmärkten führen wird. Damit dürften sich auch die Bauzinsen hierzulande in einem Korridor zwischen 3 und 4 Prozent bewegen.
Ein erneutes Erreichen der Höchststände aus dem Vorjahr – damals lagen die Zinsen bei 4,2 Prozent – sehen wir derzeit nicht, aber angesichts der geopolitischen Unsicherheiten, etwa durch die Politik von US-Präsident Trump, ist es auch nicht auszuschließen.
Was können wir denen raten, die momentan für ihren Traum von den eigenen vier Wänden sparen?
Wer auf Sicherheit und Planbarkeit setzt, dem kann ich die aktuellen Bausparkonditionen ans Herz legen. Natürlich erscheint die mit Aktienfonds zu erzielende Rendite erstmal attraktiver – allerdings ist auch das Risiko hoch. Ein wichtiger Aspekt, der nach 15 Jahren steigender Kapitalmärkte etwas in Vergessenheit geraten, aber hochaktuell ist. Beim Bausparen gibt es keine direkten Abhängigkeiten vom Kapitalmarkt.
Insbesondere in Kombination mit der staatlichen Förderung oder mit dem Junge-Leute-Bonus bis 28 Jahre kommen angesichts der aktuellen Lage an den Weltmärkten durchaus ansehnliche Sparzinsen zusammen. Die Rendite liegt dann im zinsgünstigen und zinssicheren Bauspardarlehen. Clever ist, wer beides kombiniert: Die Ertragschancen am Kapitalmarkt und die günstige Wohneigentums-Finanzierungsoption „Bausparen“.
Wie geht es mit den Immobilienpreisen weiter?
Steigen die Bauzinsen, wird sich der zuletzt beobachtete Preisanstieg bei Immobilien voraussichtlich etwas abmildern. Für die Käufer, die sich insbesondere im Neubausegment mit höheren Kosten beschäftigen mussten, bedeutet das insgesamt wenig Entlastung. Es bleibt dabei: Wer eine geeignete Immobilie für sich gefunden hat, sollte nicht zögern, sondern zugreifen.
Für die weitere Entwicklung im Neubau werden aber sicherlich auch die weiteren Rahmenbedingungen, wie etwaige Förderprogramme der neuen Bundesregierung, relevant sein. Diese hat in ihrem Sondierungspapier zumindest den Wohnungsbau und Wohneigentum als förderfähigen Aspekt beschrieben. Was dabei konkret in Richtung energetische Modernisierung und Ausgestaltung der Förderungen herauskommt, ist allerdings noch offen.
Auch wenn der Einfluss auf die Bauzinsen also nur ein indirekter ist: Die nächste EZB-Zinsentscheidung steht Mitte April an. Herr Dr. Eichwede, wie lautet Ihre Prognose?
Die wirtschaftliche Lage im Euroraum ist aktuell von vielen Unsicherheiten geprägt – Stichworte sind der Zollstreit mit den USA oder höhere Staatsausgaben. Die Situation ist und bleibt dynamisch und solide Prognosen daher schwierig. Vieles hängt an der Entwicklung der Inflationsrate im Euroraum, die sich zuletzt – wie auch in Deutschland – erneut abgeschwächt hatte und im März bei 2,2 Prozent lag.
Ich erwarte, dass die EZB im April noch einen Zinsschritt unternimmt. Danach erwarte ich maximal noch einen weiteren Schritt, bevor eine Zinspause folgen könnte, in der die Experten der EZB die Daten genau beobachten und kurzfristig entscheiden. Weitere Leitzinssenkungen halte ich im Jahresverlauf für nicht ausgeschlossen, da sie die Kreditaufnahme für Unternehmen und Privatpersonen erleichtern. Eine Senkung der Leitzinsen unter zwei Prozent halte ich derzeit aber für unwahrscheinlich.
Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall