In Zeiten stetig steigender Zinsen richtet sich der Blick vieler Immobilienkäufer und Käuferinnen, Eigentümer und Eigentümerinnen mit laufender Baufinanzierung auf Möglichkeiten, den jetzt noch niedrigen Bauzins so lange wie möglich festzuschreiben – und landen beim guten, alten Bausparvertrag. Dies ist eines der beiden Themen dieses Bauen und Wohnen-Spezials der NRWZ. Das andere: Gasheizungen müssen fit für die kommenden Winter gemacht werden.
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Verordnung in Kraft: Gasheizungen müssen fit gemacht werden
Durch die rasant gestiegenen Energiekosten wollen aktuell mehr Haushalte denn je weg von ihrer alten Öl- oder Gasheizung. Nur in den wenigsten Fällen kann jedoch vor dem Winter eine neue Heizung eingebaut werden. Wichtig ist deshalb, dass die bestehende Heizung möglichst effizient und bedarfsgerecht läuft. Für Gebäudeeigentümer mit Gasheizungen wird eine Heizungsprüfung daher künftig Pflicht: Am 1. Oktober 2022 tritt eine entsprechende Verordnung der Bundesregierung in Kraft.
Darauf weist das vom Umweltministerium Baden-Württemberg geförderte Informationsprogramm Zukunft Altbau hin. Die Heizungsprüfung und eine Optimierung der Anlage müssen spätestens bis zum 15. September 2024 durchgeführt werden. Für Wohngebäude ab sechs Wohneinheiten ist bis dahin zudem ein raumweiser hydraulischer Abgleich bei Gasheizungen Pflicht, sofern er noch nicht durchgeführt wurde. Ab zehn Wohneinheiten gilt bereits der 30. September 2023 als Stichtag. Sinnvoll ist es, die Prüfung möglichst bald vorzunehmen, um frühzeitig Kosten zu sparen, rät Frank Hettler von Zukunft Altbau. Sie kann auch an einen anstehenden Termin mit dem Schornsteinfeger, eine ohnehin stattfindende Wartung oder einen ausführlicheren Heizungscheck gekoppelt werden.
Rund die Hälfte der Gasheizungen in Deutschland ist veraltet, sie verursachen oft hohe Betriebskosten. Um den unnötigen Verbrauch zu vermeiden und den Erdgasverbrauch insgesamt in Deutschland zu verringern, hat das Wirtschaftsministerium die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) erlassen. Die Verordnung gilt zwei Jahre. Sie umfasst Vorgaben für Privatleute, Unternehmen und öffentliche Körperschaften. Die Heizungsprüfung und -optimierung ist ein Teil davon. Expertinnen und Experten aus dem Heizungsbau, dem Schornsteinfegerhandwerk oder Energieberater nehmen diese vor.
Prüfung und Optimierung der Heizung lohnen sich
Eine Untersuchung der Anlage durch Fachleute ist für die meisten Eigentümer sinnvoll: Die Kosten für die Heizungsprüfung werden in einer Größenordnung von 50 bis 150 Euro liegen. Die Heizungsoptimierung ist aufwändiger und daher teurer. Sie kann die Betriebskosten jedoch um bis zu 15 Prozent senken. Die Kosten für Prüfung und Optimierung sind damit in vielen Fällen rasch wieder eingespielt.
Die Fachleute erkennen bei der Prüfung Mängel und können einschätzen, ob eine Optimierung der Einstellungen Vorteile bringt oder eine Reparatur notwendig ist. Sinnvoll ist eine Kopplung an einen bereits vereinbarten Termin, etwa wenn der Kaminkehrtermin oder die Feuerstättenschau des Schornsteinfegers oder die Heizungswartung ansteht. Bei der jährlichen Wartung von Heizkessel, Brenner und der Heizungspumpe steht standardmäßig die Prüfung des Systems und der Austausch von Verschleißmaterialien an. Besonders anfällig sind Düsen, Filtereinsätze oder Schmutzfänger. Sie müssen regelmäßig gereinigt oder ausgetauscht werden, genauso wie bei ölbetriebenen Anlagen der Brennraum von Rußablagerungen befreit werden muss.
Hydraulischer Abgleich und Optimierung der Regelung
Bei einer Heizungsprüfung klären die Fachleute auch, ob die Einstellungen der Regelung optimiert sind, ob die Heizung hydraulisch abzugleichen ist, ob eine neue Hocheffizienzpumpe eingesetzt werden sollte und ob Dämmmaßnahmen an Armaturen sowie Rohren erforderlich sind.
Zu einem energiesparenden Betrieb gehört unter anderem die optimale Heizungsregelung. Bei einer Heizungsoptimierung wird die Regelung überprüft und richtig eingestellt, damit Räume tagsüber möglichst konstant mit der gewünschten Temperatur bedarfsgerecht beheizt werden können. Über Nacht ist es ratsam, die Temperatur über die Einstellung des Zeitprogramms herunterzuregeln. Senkt man die Vorlauftemperatur beispielsweise etwa ein bis zwei Stunden vor dem Schlafengehen und erhöht sie kurz vor dem Aufstehen wieder, lassen sich vor allem bei älteren, schlecht gedämmten Gebäuden Heizkosten einsparen. Während des Urlaubs und im Sommer sollten Hauseigentümer die Heizung absenken oder, falls keine Frostgefahr besteht, ganz abschalten. Außerhalb der Heizperiode soll nur Warmwasser für Bad und Küche erwärmt werden.
„Eine besonders wichtige Effizienzmaßnahme ist der fachkundig durchgeführte hydraulische Abgleich“, erklärt Frank Hettler. „Er sorgt dafür, dass an jedem Heizkörper die individuell erforderliche Menge Heizungswasser ankommt und auch entfernt liegende Heizkörper ausreichend warm werden. So bleibt kein Raum unterversorgt.“ Verpflichtend ist der hydraulische Abgleich zwar nur für Wohngebäude mit Gasheizung ab sechs Wohneinheiten, lohnenswert ist er aber auch für kleine Häuser, bei denen er noch nicht durchgeführt wurde. Dann spart die Maßnahme Kosten und nutzt die vorhandene Wärme ideal aus.
Der hydraulische Abgleich funktioniert so: Sachverständige ermitteln zunächst mit Hilfe einer Heizlastberechnung, wie gut das Gebäude gedämmt ist. Das hat Auswirkungen darauf, wie viel Wärme jeder Raum und damit wie viel Heizungswasserwasser jeder Heizkörper benötigt. Weiterhin geht es darum, wie hoch der Druck der Heizungspumpe sein muss und wie die Ventilunterteile der Heizkörper voreingestellt sein müssen, damit die Wärme optimal im Haus verteilt werden kann. Ist das Heizsystem hydraulisch abgeglichen, kann in der Regel die Vorlauftemperatur gesenkt werden. Das spart Energie und Geld und bereitet die Anlage für eine mögliche Umrüstung auf erneuerbare Energien vor. Klimafreundlicher ist es zudem auch. Wichtig ist, dass der hydraulische Abgleich nach dem Berechnungsverfahren B durchgeführt wird. Das ist zwar aufwändiger, aber deutlich effektiver als das Verfahren A. Für größere Gebäude mit sechs und mehr Wohneinheiten ist Verfahren B sogar zwingend vorgeschrieben.
Auch die Heizungspumpe und Dämmung der Rohre anschauen
Ein Blick auf die Heizungspumpe lohnt sich ebenfalls. „Heizungspumpen sind in vielen Haushalten veraltet oder ungeregelt“, berichtet Tina Schwenk von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. „Ist die Pumpe nicht richtig eingestellt oder läuft sie auf konstant hoher Stufe, verursacht das Zusatzkosten beim Strom und beim Heizenergieverbrauch.“ Bisher waren das 80 bis 160 Euro im Jahr, durch die gestiegenen Strompreise wird es ab sofort deutlich mehr. Die Einschätzung der Experten gibt Aufschluss darüber, wann sich ein Tausch lohnt. Damit die Betriebskosten nicht unnötig teuer werden, empfehlen Fachleute den Einbau von selbstregulierenden und stromsparenden Hocheffizienzpumpen. Moderne Hocheffizienzpumpen verbrauchen rund 90 Prozent weniger Strom.
Zu guter Letzt prüft die Fachperson bei einer Heizungsprüfung, ob Dämmmaßnahmen an Armaturen sowie Rohren sinnvoll sind. Ungedämmte oder schlecht gedämmte Heizleitungen sollten mindestens so dick wie der Rohrdurchmesser eingepackt werden; dies spart zusätzlich Heizenergie.
Achtung: Nicht verwechselt werden sollte die Heizungsprüfung mit dem Heizungscheck. Beim Check geht die Technikerin oder der Techniker noch einen Schritt weiter und inspiziert und dokumentiert das komplette Heizsystem. Die Ergebnisse des Checks sind dadurch genauer. Letztendlich führen sie aber oft zu denselben Optimierungsmaßnahmen wie bei der Heizungsprüfung.
Aktuelle Informationen zur energetischen Sanierung von Wohnhäusern gibt es auf www.zukunftaltbau.de oder www.facebook.com/ZukunftAltbau.
Der Bausparvertrag rückt wieder in den Mittelpunkt
Immobilienkäufer und Käuferinnen, Eigentümer und Eigentümerinnen mit laufender Baufinanzierung suchen nach Möglichkeiten, den jetzt noch niedrigen Bauzins so lange wie möglich festzuschreiben. Dabei rückt der Zinsanstieg der vergangenen Monate den vermeintlich konservativen Bausparvertrag für die Zinssicherung wieder in den Fokus – sei es für den Immobilienerwerb, die sichere Anschlussfinanzierung oder die Modernisierung der eigenen vier Wände.
Darlehenszinsen werden oft nicht für die gesamte Kreditlaufzeit vereinbart, üblich ist in Deutschland ein Zeitraum von 10 oder 15 Jahren. Danach wird der Baukredit zu den dann gültigen Konditionen neu abgeschlossen. Fehlt in einer Immobilienfinanzierung eine dauerhafte Zinssicherung, wie sie ein Bausparvertrag bietet, führen steigende Zinsen zu deutlich höheren Belastungen bei den monatlichen Kreditraten und auch den Gesamtkosten.
Ein Beispiel: Familie Auer und Familie Behrend haben jeweils einen zehn Jahre laufenden Immobilienkredit von 300.000 Euro aufgenommen und 1.000 Euro Zins- und Tilgungsrate für ihre Immobilienfinanzierung ins Haushaltsbudget eingeplant. Während die Auers vor fünf Jahren für 1,15 Prozent Darlehenszinsen finanziert haben, mussten die Behrends vor gut zehn Jahren 2,50 Prozent Zinsen zahlen. Diese Zinsdifferenz wirkt sich deutlich auf die Restschuld aus: Während Familie Auer am Ende ihrer Zinsbindung in fünf Jahren nur 209.436 Euro neu finanzieren muss, stehen bei Familie Behrend heute noch 248.935 Euro aus.
Angenommen beide Familien wollen mit ihrer Anschlussfinanzierung ihre kompletten Restschulden in weiteren 20 Jahren tilgen, so steigt die monatliche Zins- und Tilgungsrate bei einem aktuellen Zins von gut drei Prozent für Familie Auer um mehr als 16 Prozent auf 1.160 Euro monatlich, für Familie Behrend sogar um rund 38 Prozent auf 1.380 Euro im Monat. Alles in allem summierten sich die Zinskosten über die gesamten 30 Jahre der Finanzierungen in unseren Fällen auf 98.766 Euro bei den Auers und 151.341 Euro bei den Behrends.
Niedrige Bauzinsen für Anschlussfinanzierung sichern
„Je länger eine Immobilienfinanzierung dauert, desto größer wird das Risiko, bei einer Anschlussfinanzierung ohne Zinssicherung unter Druck zu geraten“, weiß Thorsten Berg von der LBS. Seit Jahresbeginn haben sich die Zinsen für ein zehnjähriges Annuitätendarlehen in etwa verdreifacht. Konjunktur-Experten gehen von weiteren Zinssteigerungen aus.
„Wer bereits seine eigenen vier Wände finanziert oder noch erwerben möchte, kann sich mit einem Bausparvertrag günstige Zinsen über die gesamte Kreditlaufzeit langfristig sichern und gleichzeitig unter bestimmten Voraussetzungen von staatlichen Förderungen profitieren“, so Berg. Insbesondere bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung sei ein Bausparvertrag gerade jetzt unerlässlich. „Finanzierer sichern sich damit die aktuell immer noch sehr niedrigen Zinsen des Bauspardarlehens und verringern so deutlich ihr Zinsrisiko in der Zukunft.“
Auch die Zeitschrift Finanztest (Ausgabe 09/2022) stellt mit Blick auf die Zinsrallye der vergangenen Monate fest, dass der klassische Nutzen des Bausparens, nämlich der Schutz vor steigenden Zinsen, derzeit wieder zum Tragen kommt. „Kunden sichern sich schon viele Jahre im Voraus günstige Zinsen für ihre Finanzierung – unabhängig vom Auf und Ab am Kapitalmarkt.“ Bauspardarlehen seien daher wieder günstiger als Bankkredite und würden es wohl auch bleiben.
