(Anzeige). Wohnen im Eigentum informiert über wichtige gesetzliche Änderungen und Fristen für Wohnungseigentümer und -innen im kommenden Jahr 2024. Außerdem: Flexibles Bauen für ein lebenslanges Zuhause – wer sein Traumhaus baut, möchte so lange wie möglich darin leben. Aber wie kann das gelingen? Dies sind die Themen, mit denen sich diese Ausgabe des NRWZ.de Bauen & Wohnen-Spezials befasst.
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Flexibles Bauen für ein lebenslanges Zuhause
Wer heute baut oder bald bauen will, sollte vorausschauend planen: Verschiedene Lebensphasen – Familiengründung, Auszug der Kinder, Seniorenalter – stellen unterschiedliche Anforderungen an das eigene Zuhause. Flexibler Wohnraum, der sich an veränderte Bedürfnisse anpassen lässt, ist daher entscheidend für Lebensqualität und langfristige Funktionalität. Architekt Sven Haustein zeigt, wie ein Zuhause ein Leben lang komfortabel, funktional und nutzbar bleiben kann.
Bewusste Wahl des Standorts
Wer lange in den eigenen vier Wänden wohnen möchte, für den ist eine gute Lage mit ausreichender Infrastruktur wichtig. Das heißt, auf die klassischen Standortfaktoren achten: Ist eine Bushaltestelle zu Fuß erreichbar? Ist ein Supermarkt ohne Auto in Reichweite? Gibt es eine wohnortnahe medizinische Versorgung? Und sind gegebenenfalls Spielplätze, Arbeitsplätze, Naherholungsgebiete oder Freizeitangebote in der Nähe? „Die Wahl des Wohnorts ist mehr als eine Frage des persönlichen Geschmacks. Es geht um Lebensqualität und langfristige Zufriedenheit. Eine durchdachte Standortwahl kann das tägliche Wohlbefinden maßgeblich beeinflussen“, erklärt Haustein.
Flexibler Grundriss für anpassungsfähige Wohnräume
Ein entscheidendes Kriterium, um die eigenen vier Wände möglichst lange nutzen zu können, ist die flexible Gestaltung. Das bedeutet: so planen und bauen, dass die Räume später ohne großen Aufwand an veränderte Anforderungen angepasst werden können. Die Grundvoraussetzung dafür: möglichst wenig statisch tragende Elemente im Innenraum. So können Grundrisse mit relativ geringem Aufwand verändert und Zwischenwände eingezogen oder entfernt werden. Das macht die Immobilie generationenübergreifend nutzbar.
„Wer ein Geschoss vorausschauend so plant, dass es später als eigenständige Wohneinheit abgetrennt werden kann, sichert sich zudem Förderzuschüsse der KfW“, weiß der Experte. Die Wohneinheit kann zum Beispiel als erste eigene Wohnung für den Nachwuchs dienen, vermietet werden oder die Unterkunft einer Pflegekraft sein.
Barrierefreiheit von Anfang an mitdenken
Wer im Alter ohne große Umbaumaßnahmen bequem und sicher in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben möchte, sollte die Barrierefreiheit von Anfang an mitbedenken. Dabei gilt: „Möglichst alle Räume und Außenanlagen sollten stufenlos erreichbar sein. Flure sollten großzügig bemessen und Türen mindestens 90 Zentimeter breit sein“, rät Sven Haustein. „Wer dem aktuellen Wohntrend folgt und statt eines Gäste-WCs ein barrierefreies Duschbad im Erdgeschoss einplant, für den ist auch in jungen Jahren eine Sportverletzung kein Beinbruch.“ Zudem wertet dieser Einbau das Eigenheim auf.
Der Nachhaltigkeitstipp: Langlebige Materialien
Wer zu billig kauft, kauft oft zweimal – diese Lebensweisheit gilt auch beim Bauen. Wer seine eigenen vier Wände dauerhaft bewohnen will, tut gut daran, trotz hoher Baukosten auch die Langlebigkeit der Materialien in seine Entscheidungen einzubeziehen. Ein Außenputz mit Anstrich, der nach wenigen Jahren von Algen und Flechten überwuchert ist, kostet schon bald wieder Geld für den Renovierungsanstrich und das Gerüst. Ein Parkettboden mit ausreichender Nutzschichtdicke kann langfristig günstiger sein als Laminat, da er drei- bis viermal abgeschliffen werden kann. „Das hilft nicht nur der Umwelt, sondern erhält auch den Wert der Immobilie in allen Lebensphasen“, betont Sven Haustein.
Quelle: Schwäbisch Hall
Was sich 2024 für Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer ändert
Zum Jahreswechsel wird eine Reihe gesetzlicher Änderungen in Kraft treten. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) gibt einen Überblick, welche Änderungen für Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften wichtig sind, wie diese einzuschätzen sind und welche Fristen im Lauf von 2024 eingehalten werden müssen.
Anpassung der Betriebskostenabrechnung zwecks Aufteilung der CO2-Kosten durch Vermieterinnen und Vermieter
Die CO2-Abgabe auf fossile Brennstoffe wird bei vermieteten Immobilien seit 01.01.2023 zwischen den Vermieter und Mieter aufgeteilt – auf Grundlage eines Zehn-Stufen-Modells, abhängig von den jährlichen CO2-Emissionen des jeweiligen Wohngebäudes pro Quadratmeter. „Vermietende Eigentümer müssen also erstmals 2024 die Betriebskostenabrechnung, die sie für ihre Mieter*in erstellen, anpassen – für das Jahr 2023“, informiert WiE-Rechtsreferent Michael Nack. Folgende Angaben müssen in der Betriebskostenabrechnung enthalten sein: die Berechnungsgrundlage, die Einstufung der Wohnung (laut Stufenmodell) und der auf die Mietenden anfallende Anteil an den CO2-Kosten (Aufteilungsverhältnis) (§ 7 Absatz 3 CO2KostAufG). Falls diese Informationen nicht geliefert werden, können die Mietenden ihren Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen (§ 7 Absatz 4 CO2KostAufG). Außerdem sind Vermietende verpflichtet, ihren Mieter Einsicht in den Lieferschein des Brennstofflieferanten zu gewähren, wenn diese das fordern. Nähere Informationen, wie Vermieter im Detail vorgehen sollten, sind hier zu finden.
Gas-, Fernwärme- und Strompreisbremsen enden am 31.12.2023
Die staatlichen Preisbremsen für Gas, Fernwärme und Strom für private Haushalte laufen als Folge des Bundesverfassungsgerichtsurteils zum Haushalt am 31.12.2023 aus – nachdem der Bundestag zunächst eine Verlängerung bis Ende März 2024 beschlossen hatte. Für Verbraucher kann es sinnvoll sein, jetzt den Gas- und Stromanbieter zu wechseln, denn einige Anbieter haben aktuell die Preise gesenkt. „Wohnungseigentümer sollten versuchen, einen Wechsel des Gasanbieters noch kurzfristig auf die Tagesordnung ihrer Eigentümerversammlung setzen zu lassen, falls diese in den kommenden Wochen oder Monaten ansteht“, rät Michael Nack.
Für Vermieter gilt: Sie müssen die Entlastungen, die sich durch die Gas- bzw. Fernwärmepreisbremse bei den Heizkosten ergeben haben, im Rahmen der Betriebskostenabrechnung an ihre Mieter weitergeben.
Mehrwertsteuersatz auf Gas ab 01.03.2024 wieder bei 19 Prozent
Die Mehrwertsteuer auf Gas war aufgrund der hohen Energiepreise vorübergehend von 19 auf 7 Prozent gesenkt worden. Ab 01.03.2024 gilt wieder der reguläre Steuersatz in Höhe von 19 Prozent.
Keine Umlage der Kabelgebühren durch Vermieterinnen und Vermieter mehr ab 01.07.2024
Vermietende Eigentümer können Kosten für TV-Kabelverträge nur noch bis zum 30.06.2024 auf ihre Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegen (Wegfall des Nebenkostenprivilegs). Das sieht das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz vor. Ab dem 01.07.2024 können Mieter dann entscheiden, ob sie Kabelfernsehen überhaupt haben möchten – oder eine andere Übertragungstechnologie, beispielsweise Satellit oder Internet-TV, wählen.
„Wohnungseigentümer sollten, falls noch nicht geschehen, das Thema auf die Tagesordnung ihrer Eigentümerversammlung setzen lassen, um sich auf den 30.06.2024 vorzubereiten“, rät Michael Nack. WEGs, die einen Sammelvertrag (auch Mehrnutzervertrag genannt) mit dem Kabelnetzbetreiber geschlossen haben und diesen kündigen möchten, müssen dies zunächst beschließen.
Vermietende Wohnungseigentümer haben laut Telekommunikationsmodernisierungsgesetz ein Sonderkündigungsrecht mit Wirkung zum 01.07.2024 – bei Verträgen, die vor dem 01.12.2021 geschlossen wurden. Dieses können sie allerdings nur dann ohne WEG-Beschluss ausüben, wenn kein Sammelvertrag besteht.
Neue Regeln für den Heizungstausch durch novelliertes Gebäudeenergiegesetz
Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) tritt am 01.01.2024 in Kraft. Um die Abhängigkeit von fossilen Rohstoffen zu reduzieren und zugleich die Energieeffizienz im Gebäudesektor zu erhöhen, enthält das Gesetz Vorgaben für Heizungen, die neu eingebaut werden – sie müssen ihren Wärmebedarf zu mindestens 65 Prozent aus Erneuerbaren Energien (EE) oder unvermeidbarer Abwärme decken. Die 65 Prozent EE-Vorgabe beim Heizungstausch müssen Immobilieneigentümer allerdings erst dann erfüllen, wenn die Wärmeplanung der jeweiligen Kommune vorliegt – das GEG ist mit dem Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze verzahnt. Bis wann die Kommunen die Wärmeplanung spätestens vorlegen müssen, ist abhängig von deren Einwohnerzahl: Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohner müssen bis zum 30. Juni 2026 Wärmepläne aufstellen, kleinere Städte und Gemeinden haben bis zum 30. Juni 2028 Zeit.
Start einer Bestandsaufnahme in WEGs mit Etagenheizungen bis 31.12.2024
Das novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) mit Etagenheizungen und anderen dezentralen Heizungen ein Verfahren vor, das der Bestandsaufnahme zum Zustand der Heizungen dient (§ 71n GEG). Denn wegen der strukturbedingten, langsameren Entscheidungsfindung in WEGs sollen diese die Vorbereitung für die Umstellung bereits frühzeitig angehen. WEGs mit Etagenheizungen sind demnach verpflichtet, bis spätestens 31.12.2024 beim Bezirksschornsteinfegermeister die Informationen aus dem Kehrbuch für jede Etagenheizung zu verlangen. Der Schornsteinfegermeister muss innerhalb von sechs Monaten die angefragten Informationen herausgeben. Darüber hinaus muss die WEG (vertreten durch die Verwaltung) bis zu diesem Datum direkt von den einzelnen Eigentümer Informationen über die zum Sondereigentum gehörenden Heizungsanlagen und -ausstattungen verlangen. Alle Informationen müssen dann von der Verwaltung den Eigentümer in „konsolidierter Form“ zur Verfügung gestellt werden.
Heizungsförderung
Aufgrund der Novelle des GEG soll die Bundesförderung für effiziente Gebäude ab 01.01.2024 neu aufgestellt und bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) angedockt werden. „Nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts, wonach die Umwidmung von nicht genutzten Corona-Krediten in Höhe von 60 Milliarden Euro im Bundeshaushalt 2021 verfassungswidrig ist und der danach verhängten Haushaltssperre sind viele Eigentümer allerdings verunsichert, ob denn die staatliche Förderung für den Heizungstausch wie geplant tatsächlich kommen wird“, sagt WiE-Vorständin Gabriele Heinrich.
Vorgesehen sind Eckpunkte der Heizungsförderung (kein Anspruch auf Vollständigkeit und unter Vorbehalt!):
Die Grundförderung einer neuen Heizung, die die 65 Prozent EE-Vorgaben erfüllt, soll 30 Prozent der Investitionskosten betragen.
Kombiniert werden kann diese Förderung mit einem Geschwindigkeitsbonus: Wer seine fossile Heizung austauscht, obwohl diese noch nicht ausgetauscht werden müsste, soll – abhängig vom Zeitpunkt des Heizungstauschs – maximal 25 Prozent Förderung erhalten. Dieser Bonus sinkt in den folgenden Jahren sukzessive und soll Ende 2036 auslaufen.
Selbstnutzende Immobilieneigentümer mit einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von bis zu 40.000 Euro sollen zusätzlich 30 Prozent Förderung (= Einkommensbonus) erhalten.
Die verschiedenen Förderboni können miteinander kombiniert werden bis zu einer maximalen Förderung in Höhe von 70 Prozent der Kosten. Die förderfähigen Kosten beim Einbau einer Heizung, die 65 Prozent EE erfüllt, sollen ab 2024 halbiert werden und dann bei 30.000 Euro (derzeit noch 60.000 Euro) liegen. Bei Mehrfamilienhäusern ist eine Staffelung der förderfähigen Kosten nach Wohneinheiten vorgesehen: 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, jeweils 15.000 Euro für die zweite bis sechste und jeweils 8.000 Euro für jede weitere Wohneinheit.
Anspruch auf zertifizierten Verwalter – „Alte Hasen“-Regelung bis 31.05.2024
Das novellierte Wohnungseigentumsgesetz enthält einen Rechtsanspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Seit 01.12.2023 können Wohnungseigentümer in Wohnungseigentümergemeinschaften mit mehr als acht Sondereigentumsrechten verlangen, dass eine von der IHK zertifizierte Verwaltung bestellt wird. Für kleine WEGs mit acht oder weniger Sondereigentumsrechten gilt: Hier muss mindestens ein Drittel der Eigentümer, also drei von acht, dies verlangen. Für Verwalter, die bereits vor dem 01.12.2020 für eine WEG bestellt waren, gilt eine Übergangsfrist: Als sogenannte „Alte Hasen“ gelten sie bis zum 31.05.2024 gegenüber der jeweiligen WEG als zertifiziert.