Das Zusammenspiel von gestiegenen Kreditzinsen und hohen Immobilienpreise hat gleich zwei Effekte: Potenzielle Kreditnehmer stellen infrage, ob sie überhaupt noch bauen oder kaufen können und Kreditinstitute müssen ihre Kunden vor der Vergabe eines Immobilienkredits noch genauer prüfen. Eine Folge: Das Volumen der neuen Hypothekenkredite in Deutschland ist im ersten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahr um rund 50 Prozent gesunken. Dieser Beitrag beantwortet die wichtigsten Fragen zur Baufinanzierung und erklärt, wie sie trotz schwierigerer Rahmenbedingungen gelingen kann. Dies ist eines der Themen dieser Ausgabe von Bauen & Wohnen.
Eine Sonderveröffentlichung mit freundlicher Unterstützung durch:
Wohnen mit Sichtbeton: Edel und langlebig
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Smarter Zugang zu Grundstück, Haus und Garage
txn. Die Vernetzung der Haustechnik macht das Wohnen sicherer, komfortabler und hilft Energie zu sparen. „Smart-Home“ – übersetzt „intelligentes Zuhause“ – heißt die clevere Steuerung, die neben der Heizung, Lampen, Elektrogeräten und Lüftungsanlagen auch Rollläden und Sonnenschutzprodukte, Türen, Garagen und Grundstückstore automatisch in Bewegung versetzen kann. Damit alles so funktioniert, wie es sich die Hausbewohner wünschen, sind Experten gefragt. Sie verbinden neue und vorhandene Technik und können Rollläden, Türen und Tore mit den nötigen elektrischen Antrieben fit fürs intelligente Zuhause machen.
„Die Smart-Home-Technik sorgt zum Beispiel dafür, dass die Rollläden morgens zur gewünschten Zeit hochfahren, Tageslicht hineinlassen und sich bei zu starker Sonneneinstrahlung wieder schließen. Abends fahren sie automatisch in die Nachtposition oder sorgen für Sichtschutz“, sagt Dipl.-Ing. Björn Kuhnke, Technikexperte des Bundesverbands Rollladen + Sonnenschutz e.V. Nähern sich Hausbewohner dem Grundstück, sorgen eine sprachgesteuerte Smartphone-App oder ein Transponder im Fahrzeug dafür, dass sich Grundstücks- und Garagentore wie von allein öffnen, im Haus das Licht angeht und die Alarmanlage ausgeschaltet wird. Und auch die smarte Haustür erkennt zugangsberechtigte Personen: Sie öffnet sich selbsttätig, ohne lästige Suche der Bewohner nach dem Schlüssel. Einbrecher haben dagegen schlechte Karten, besonders dann, wenn bei der Vernetzung auch der Einbruchschutz verbessert wird.
Von überall alles im Blick
Beim nachträglichen Einbau von Antriebs- und Steuerungstechnik setzen die Experten der Rollladen- und Sonnenschutztechniker-Fachbetriebe immer öfter auf funkgesteuerte Systeme, für die keine zusätzlichen Steuerungsleitungen verlegt werden müssen. Dann geht der Einbau auch in älteren Häusern schnell und sauber vonstatten. Sämtliche Funktionen lassen sich anschließend nicht nur über Bedienelemente im Haus, sondern auch per Smartphone oder Tablet bedienen, selbst von unterwegs oder aus dem Urlaub. Vom Liegestuhl aus festzustellen, dass daheim alles in Ordnung ist, hilft beim Entspannen. Derweil erlaubt die Technik einem dafür bestimmten Familienmitglied oder Nachbarn auch ohne eigenen Schlüssel aufs Grundstück und ins Haus zu gelangen, um etwa den Briefkasten zu leeren oder die Blumen zu gießen.
Weitere Informationen gibt es auf dem Rollladen- und Sonnenschutzportal unter www.rollladen-sonnenschutz.de oder beim Informationsbüro Rollladen + Sonnenschutz unter 0228 95210-500.
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Alles rund um die Baufinanzierung: Gut beraten in die eigenen vier Wände
Die eigene Immobilie ist für die meisten Deutschen die größte Anschaffung in ihrem Leben. Doch die wenigsten angehenden Immobilienbesitzer können den Bau- oder Kaufpreis mit ihrem Vermögen bezahlen. In Zeiten von Inflation, steigenden Bauzinsen und -kosten sowie anhaltend hohen Immobilienpreisen ist eine solide Baufinanzierung wichtiger denn je. Was Bauherren und Käufer in spe rund um die Baufinanzierung wissen müssen und worauf bei der Beratung zu achten ist, erklärt der Schwäbisch Hall-Baufinanzierungsexperte Ralf Oberländer.
Was versteht man unter „Baufinanzierung“?
Zur Finanzierung eines Bauvorhabens oder eines Immobilienkaufs leihen sich viele Bauherren oder Käufer in spe Geld in Form eines Immobilienkredits. Das Darlehen wird in monatlichen Raten plus Zinsen zurückgezahlt. Nach einer ersten Zinsbindungsphase wird meist eine Anschlussfinanzierung notwendig. Diese sollte vor Ablauf der ersten Phase zum Beispiel mit einem Forward-Darlehen oder einem Bausparvertrag in die Wege geleitet werden.
Wie geht man eine Baufinanzierung richtig an?
Am Anfang steht der Kassensturz: Einnahmen und Ausgaben werden gegenübergestellt und der finanzielle Spielraum ermittelt. „Als erste grobe Faustformel gilt: Das monatliche Nettoeinkommen mal 100 ergibt den maximalen Kreditbetrag. In weiteren Berechnungen stellt der Berater fest, wie viel Geld monatlich für das Darlehen zur Verfügung steht und kalkuliert dabei auch Kosten für unvorhergesehene Anschaffungen ein“, so der Experte.
Wie viel Haus man sich leisten kann, hängt auch davon ab, wie viel Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird. Je mehr Eigenkapital, desto besser die Konditionen. „Für eine solide Baufinanzierung ist es ratsam, mindestens 20 Prozent der Gesamtsumme plus Nebenkosten mit Eigenkapital zu finanzieren“, ergänzt Oberländer. Denn: Für Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und Maklergebühren kommen schnell noch einmal Kosten von acht bis zwölf Prozent des Preises hinzu. Außerdem braucht man bei jeder Immobilie – egal ob neu oder gebraucht – Geld für kleine oder größere Veränderungen oder Anschaffungen. Ein Bausparvertrag ist dabei ein sicherer und flexibler Weg, Eigenkapital anzusparen.
Welche Möglichkeiten der Baufinanzierung gibt es?
Zwei beliebte Möglichkeiten der Baufinanzierung sind das Annuitäten- und das Zinszahlungsdarlehen. Das Annuitätendarlehen zeichnet sich durch feste jährliche Raten aus. Wer mit einem klassischen Annuitätendarlehen finanziert, stellt sich schnell die Frage nach der Laufzeit. Denn der Zeitraum der Rückzahlung bestimmt Zinsen und Tilgung. „Um sich günstige Zinsen über einen möglichst langen Zeitraum zu sichern, sollte man eine Zinsbindung über 15 oder sogar 20 Jahre vereinbaren“, rät Oberländer. Das Bauspardarlehen ist auch ein Annuitätendarlehen. Seine Besonderheit: Es schließt das Bausparen vertraglich mit ein. „Ein Bauspardarlehen ist so angelegt, dass die Tilgung zügig erfolgt. Durch den hohen Tilgungsanteil fallen die Raten allerdings höher aus“, erklärt der Baufinanzierungsexperte. Eine weitere Finanzierungsmöglichkeit ist das Zinszahlungsdarlehen, eine Kombination aus Sofortkredit und Bausparvertrag. Der Unterschied: Es werden keine Tilgungsraten gezahlt, sondern nur Zinsen. Gleichzeitig wird ein Bausparvertrag in der Höhe des Kredits abgeschlossen. Sobald dieser zur Hälfte bespart und zuteilungsreif ist, löst er den Kredit ab und das Bauspardarlehen wird in monatlichen Raten zurückgezahlt.
Was macht eine Baufinanzierung sicher?
Der beste Absicherungsgrundsatz lautet wohl: „Im Alltag nicht zu hoch pokern.“ Kreditnehmer sollten nicht mehr als 40 Prozent des monatlich verfügbaren Nettoeinkommens für Zins und Tilgung einplanen und einen Notgroschen in Höhe von drei Monatsgehältern in der Hinterhand haben. Der Berater prüft zudem Vorsorgemöglichkeiten bei finanziellen Schwierigkeiten, z. B. eine Risikolebensversicherung für den Todesfall oder eine Absicherung der Finanzierungsrate für den Fall von Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit. Bei alldem ist es wichtig, sich ausreichend Zeit zu nehmen. „Unter Druck trifft man selten gute Finanzentscheidungen. Daher sollte man sich nie zu Eile drängen lassen und immer mindestens zwei Finanzierungsangebote vergleichen“, empfiehlt Oberländer.
Welche staatlichen Fördermöglichkeiten gibt es?
Der Berater prüft auch, welche Zuschüsse und Förderungen die Kreditsumme verkleinern könnten. Wohn-Riester kann z. B. in eine Baufinanzierung integriert werden – sogar nachträglich. Wer baut oder saniert und dabei auf eine nachhaltige Heizung setzt, kann sich im Rahmen der BAFA-Förderung über einen Förderanteil von bis zu 40 Prozent freuen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert mit dem Programm „Klimafreundlicher Neubau“ den Bau oder Erwerb eines Neubaus im Effizienzhaus-Standard 40. Und seit Juni 2023 gibt es mit dem Förderprogramm „Wohneigentum für Familien“ (WEF) einen Nachfolger für das Baukindergeld.
