Es gibt neue Förderungen für Modernisierungswillige. So kann etwa eine Bausparsofortfinanzierung zusätzliches Kapital bringen. Dies ist eines der Themen dieses Bauen & Wohnen-Spezials in der NRWZ. Weitere Themen: „Wer Immobilien verkauft, muss über anstehende Sanierungen aufklären.“ Sowie: „Eigenheim gebraucht kaufen: Worauf muss ich achten?“ Und: „Heizung: In der warmen Jahreszeit abschalten oder auf Sommerbetrieb umstellen spart Energie.“
Präsentiert mit freundlicher Unterstützung durch:
Modernisierungsdarlehen von der Bausparkasse
Seit diesem Jahr an gelten neue Förderungen für Modernisierungswillige. Die Sanierungskosten am Haus summieren sich leicht auf 50.000 und mehr Euro. Eine Bausparsofortfinanzierung kann da für zusätzliches Kapital sorgen.
Heizungstausch, neue Fenster, Fotovoltaik aufs Dach – diese Projekte stehen jetzt bei vielen Hausbesitzerinnen und Hausbesitzern an. Für eine neue Heizung mit einem Anteil von 65 Prozent an erneuerbaren Energien können sie ab 2024 bis zu 70 Prozent an Förderung bekommen. Die Höchstgrenze liegt bei 30.000 Euro. Ebenso gibt es Zuschüsse, zum Beispiel für die Dämmung der Gebäudehülle. Die Obergrenze liegt bei 60.000 Euro pro Wohneinheit, wenn ein Sanierungsfahrplan vorliegt – falls nicht, bei der Hälfte.
Förderung möglich
„Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die energetisch modernisieren wollen, sind die Rahmenbedingungen ab 2024 sehr gut“, erläutert Holm Breitkopf von der BHW Bausparkasse. „Zwar kann nicht jeder mit dem Höchstsatz rechnen. Aber wer eine größere Summe benötigt, kann die Förderung mit einem zweckgebundenen Modernisierungskredit von der Bausparkasse kombinieren.“
Es gibt zwei Voraussetzungen: Man verfügt erstens über ausreichende Bonität und setzt zweitens das Kapital für eine energetische Sanierung ein.
Grundbuch entfällt
Anders als bei einer Bank besteht die Bausparkasse bei einer Kreditsumme von bis zu 50.000 Euro nicht darauf, zur Absicherung ins Grundbuch eingetragen zu werden. Vorteil: Man spart Kosten von etwa 0,8 bis 1,2 Prozent – gerechnet auf die Grundschuldhöhe –, die bei einem gleich großen Bankdarlehen angefallen wären. Wer eine Bausparsofortfinanzierung wählt, erhält den vollen Darlehensbetrag direkt ausbezahlt und tilgt zum Ende der Vorfinanzierungsphase mit einem Bausparvertrag. Der ist Bestandteil der Finanzierung, wird parallel angespart und sichert auch die Zinshöhe über die gesamte Laufzeit.
Wer Immobilien verkauft, muss über anstehende Sanierungen aufklären
Verkäuferinnen und Verkäufer von Immobilien müssen Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten aufklären, wenn erhebliche Sanierungen anstehen. Dies gilt unter Umständen auch dann, wenn sie den Interessenten Unterlagen zur Verfügung stellen, aus denen sie dies entnehmen können. Die Wüstenrot Immobilien GmbH, ein Unternehmen der W&W-Gruppe, weist auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH V ZR 77/22) hin.
Im entschiedenen Fall hatte die Verkäuferin mehrerer Einheiten eines größeren Gebäudekomplexes nicht darüber aufgeklärt, dass in einer zwei Jahre zurückliegenden Eigentümerversammlung über anstehende Sanierungen mit einem hohen Aufwand verhandelt wurde. Ein entsprechender Beschluss wurde jedoch erst nach dem Verkauf der Einheiten getroffen. Da keine ausreichende Instandhaltungsrücklage vorhanden war, mussten die Eigentümerinnen und Eigentümer hohe Sonderumlagen aufbringen. Die Käuferin verklagte daraufhin die Verkäuferin auf Schadensersatz, da sie die Einheiten bei Kenntnis des Sachverhalts nicht gekauft hätte. Die Verkäuferin rechtfertigte sich damit, dass das Protokoll der seinerzeitigen Eigentümerversammlung zu den umfangreichen Unterlagen gehörte, die sie der Käuferin elektronisch kurz vor Beurkundung des Kaufvertrags zur Verfügung gestellt hatte.
Laut dem BGH hätte die Verkäuferin ausdrücklich auf die anstehende Sanierung und den ihr bekannten voraussichtlichen Kostenumfang hinweisen müssen. Sie konnte nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass die Käuferin alle relevanten Unterlagen studiert hatte. Zwar sei es üblich, dass sich Kaufinteressenten zumindest die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre vorlegen lassen und diese darauf durchsehen, ob sich daraus Anhaltspunkte für anstehende Sanierungsmaßnahmen ergeben. Trotzdem müssen Verkäuferinnen und Verkäufer einer Immobilie in der Regel ungefragt auf eine ihnen bekannte anstehende Sanierung hinweisen. Außerdem müssten sie entsprechende Fragen der Kaufinteressenten korrekt und vollständig beantworten.
Die Wüstenrot Immobilien GmbH weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass qualifizierte Maklerinnen und Makler darauf achten, das Risiko für beide Seiten zu minimieren. Wenn Sanierungsbedarfe und notwendige Investitionen Kaufinteressenten nicht frühzeitig mitgeteilt würden, könne dies in Anbetracht der Vielzahl von anstehenden Gebäudesanierungen zu erheblichen finanziellen Schwierigkeiten führen.
Eigenheim gebraucht kaufen: Worauf muss ich achten?
Worauf Käuferinnen und Käufer bei der Entscheidung achten sollen, erläutert Christopher Tüllmann, LBS-Immobilienberater und ein vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle zertifizierter Energieberater.
„Inzwischen liegt der Fokus schon beim ersten Besichtigungstermin auf dem Energieverbrauch der Immobilien“, berichtet Tüllmann. „Besonders der Austausch der Heizung bereitet vielen Interessenten Sorge.“ Aber er gibt vorsichtige Entwarnung: Das novellierte Gebäudeenergiegesetz sieht zwar vor, dass ab 1. Januar 2024 Neubauten in Neubaugebieten zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien beheizt werden müssen, für Bestandsgebäude sind die Fristen jedoch nicht ganz so streng. Die Pflicht zum Umstieg auf Heizungen mit 65 Prozent erneuerbarer Energie soll bei Altbauten in Städten über 100.000 Einwohnern erst ab Mitte 2026, in kleineren Gemeinden erst Mitte 2028 gelten, wenn diese eine kommunale Wärmeplanung erarbeitet haben. So wird Immobilieneigentümern und -eigentümerinnen ermöglicht, ihr Haus auch an Nah- oder Fernwärmenetze anzuschließen.
Ziel der Vorgaben im Gebäudeenergiegesetz ist, die Energieeffizienz von Immobilien deutlich zu verbessern. Orientierung geben dabei die Planungen in der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD), die besagen, dass jedes Wohngebäude bis zum Jahr 2030 die Anforderungen der Energieeffizienzklasse F sowie bis 2033 die Vorgaben für die Energieeffizienzklasse E erfüllen soll. Welche Gebäude von den Sanierungsvorschriften betroffen sind, kann also an deren Energiestandard abgelesen werden. Jedes Gebäude, das einen schlechteren Standard als E aufweist, muss demnach auf- oder umgerüstet werden – das ist etwa die Hälfte der 16 Millionen Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland.
Tipps für die Sanierungsplanung
Energieberater Christopher Tüllmann rät dazu, folgende Fragen zu stellen: Welche Gewerke sind noch im Ursprungszustand, was wurde schon renoviert, gibt es Rechnungen dazu? Finden sich Bauschäden wie Undichtigkeiten, Feuchtigkeit oder Risse? Gibt es kritische Materialien wie Asbest in Fassadenplatten oder alte Holzschutzanstriche? Wie aktuell ist der technische Standard der Elektrik? Und wie ist der Zustand der Fensterrahmen, der Verglasung und des Einbruchschutzes? „Wenn ich diese Punkte mit einem Experten durchgehe, bekomme ich schon einen sehr guten Überblick über den Zustand der Immobilie und weiß, was in den nächsten Jahren auf mich zukommt“, versichert Tüllmann. „Natürlich kann man einzelne Maßnahmen auf später verschieben, allerdings möchte wohl keiner in einer Dauerbaustelle wohnen.“ Zudem müssen die durch das Gebäudeenergiegesetz vorgeschriebenen Sanierungsmaßnahmen wie Dach- und Dachbodendämmung sowie die Isolierung freiliegender Heizungs- und Wasserrohrleitungen innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf fertiggestellt werden.
Zahlreiche Fördertöpfe helfen bei der Modernisierung
Zum Glück gibt es zahlreiche Fördertöpfe nicht nur für den Kauf selbst, sondern auch für die Modernisierung. So kommen schnell fünfstellige Summen zusammen, zumal ab 2024 zusätzlich Wohn-Riester nutzbar ist. Wichtig: kein Handwerkerauftrag, bevor nicht die Förderzusage vorliegt. Um sich einen Überblick über die Kosten zu verschaffen, hilft der Modernisierungskostenrechner der LBS . Dort werden Einzelmaßnahmen samt ihrem Einsparpotenzial ausgewiesen – von der neuen Heizungsanlage ab 15.000 Euro über die Kellerdeckendämmung ab 30 Euro pro Quadratmeter bis hin zur Außenwanddämmung für 200 Euro pro Quadratmeter. Als Faustformel muss für die Kernsanierung eines 120 m² großen, gänzlich unsanierten Altbaus mit 1.000 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden.
Unsaniert oder saniert kaufen?
Bleibt die Frage, wer die Kosten trägt, Verkäufer oder Käufer? Grundsätzlich gehen mit dem Erwerb einer Bestandsimmobilie die unterschiedlichen Austausch- und Nachrüstpflichten im Gebäudeenergiegesetz auf die neuen Eigentümer über. Tüllmann: „Ein guter Makler hat den Gebäudezustand bei der Kaufpreisfestlegung schon berücksichtigt: So vermittelt die LBS etwa Reihenhäuser im Bestand, die saniert 320.000 Euro kosten, komplett unsaniert aber 100.000 Euro günstiger sind.“ Einen guten Anhaltspunkt bietet der Beleihungswert, den Bank oder Sparkasse für die Finanzierung ansetzen.
Heizung: In der warmen Jahreszeit abschalten oder auf Sommerbetrieb umstellen spart Energie
Mit dem Frühling steigen die Temperaturen. Spätestens zum 1. Mai endet in Deutschland die Heizsaison – inzwischen aufgrund der Klimaerwärmung meist früher. Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer können dann ihre Heizung bis Oktober abschalten, um Energie zu sparen. Darauf weist das vom Umweltministerium Baden-Württemberg geförderte Informationsprogramm Zukunft Altbau hin.
Erwärmt die Heizung auch das Wasser für Dusche und Küche, sollte alternativ der Sommerbetrieb aktiviert werden. Die Abschaltung im Sommer kann bis zu acht Prozent Heizkosten einsparen, schätzen die Fachleute von Zukunft Altbau. Zudem führt sie zu einer längeren Lebensdauer der Heizkessel. Grundsätzlich gilt: In gedämmten Häusern kann man den Kessel früher abdrehen. Wer noch über die Zeitumstellung am 31. März 2024 hinaus heizen möchte, sollte prüfen, ob die Heizung die Nachtabsenkung automatisch an die Sommerzeit anpasst. Ist das nicht der Fall, könnte es beim Aufstehen in der Früh in der Wohnung noch kalt sein.
In der warmen Jahreszeit wird in der Regel nicht geheizt. Daher raten Expertinnen und Experten, die Heizung im Frühjahr auszuschalten. Es lohnt sich. Ist sie nicht komplett abgeschaltet, springen der Öl-, Gas- oder Pelletkessel oder die Wärmepumpe auch im Sommerhalbjahr immer wieder an. Das ist der Fall, wenn die Außentemperatur einen bestimmten Wert unterschreitet. In Deutschland ist dies meist ein Tagesmittelwert zwischen 15 und 17 Grad Celsius. Die Heizung speist dann unterhalb der sogenannten Heizgrenztemperatur trotz heruntergedrehter Thermostate Wärme in den Heizkreislauf. Dies geschieht immer wieder, da die Heizgrenztemperatur auch in vielen Sommernächten noch unterschritten wird.
Heizung nicht unnötig arbeiten lassen
„Ein besseres Beispiel für sinnlosen Verbrauch gibt es nicht, da die Bewohnerinnen und Bewohner die Wärme überhaupt nicht benötigen“, sagt Frank Hettler von Zukunft Altbau. „Am nächsten Tag wird es ja wieder warm, das Haus kühlt so schnell nicht aus.“ Er empfiehlt, sich nicht darauf zu verlassen, dass die Anlage im Sommer sowieso abschaltet. Denn selbst im Hochsommer springt die Heizung aufgrund der Heizgrenztemperatureinstellung nachts immer wieder unbemerkt an.
Einen solch unnötigen Heizungsbetrieb sollte man vermeiden. Unterscheiden muss man zwischen Heizungen, die nur die Räume beheizen und solchen, die auch das Wasser für Dusche und Bad erhitzen. Im ersten Fall kann die Heizung ganz abgeschaltet werden. Im zweiten Fall sollte man den Sommerbetrieb einschalten – dann speist die Heizung nur Wärme in den Warmwasserspeicher und nicht in den Heizkreislauf.
Nachtabsenkung an die Sommerzeit angepasst?
Wer über Ende März hinaus heizen muss, sollte prüfen, ob die Zeiteinstellung der Nachtabsenkung automatisch an die Sommerzeit angepasst wird. Am 31. März wurde die Uhr von zwei auf drei Uhr vorgestellt. In modernen Heizungsanlagen nimmt häufig eine Funkuhr die Umstellung vor. Bei älteren Modellen muss man die Umstellung per Hand machen. Erfolgt sie nicht, heizt man nach der Zeitumstellung am Bedarf vorbei.
Die Nachtabsenkung spart Heizenergie. Der Heizbetrieb wird dabei eine Stunde vor Bettruhe etwa von 20 auf 14 bis 15 Grad Raumtemperatur heruntergeregelt und eine Stunde vor dem Aufstehen wieder hochgefahren. Ist die Nachtabsenkung beispielsweise von 22 bis fünf Uhr morgens eingestellt und wurde sie nicht an die Sommerzeit angepasst, verschiebt sich die Nachtabsenkung von 23 Uhr auf sechs Uhr morgens. Beim ins Bett gehen ist es dann eher zu warm. Und wer um sechs Uhr morgens in Bad und Küche steht, friert eventuell noch eine Weile.
