Steigende Immobilienpreise, hohe Bauzinsen, ein Mangel an Handwerkern und viele Vorschriften erschweren Ersterwerbern den Traum vom eigenen Zuhause. Trotzdem plant jeder vierte Mieter den Erwerb von Wohneigentum – am liebsten ein Haus. An diesem Punkt angelangt, stehen Immobilieninteressenten vor der Wahl: Gebraucht kaufen oder neu bauen?
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Gebraucht kaufen oder neu bauen – zwei Optionen, die eine sorgfältige Abwägung verschiedener Faktoren erfordern. Immobilienexperte Oliver Adler kennt das Für und Wider beider Wege ins Eigenheim und gibt angehenden Käufern und Bauherren eine Entscheidungshilfe an die Hand.
Ein Haus von Grund auf neu zu bauen, ist ein großes Vorhaben, das viel Motivation und Organisationstalent erfordert. So gehören unter anderem die Bauplatzsuche sowie die Auswahl des Bauträgers, des Architekten und der Handwerker auch zu den Aufgaben des Bauherrn. Der Hauskauf gestaltet sich auf den ersten Blick deutlich unkomplizierter. Aber auch Bestandsimmobilien erfordern Aufmerksamkeit. Stichwort: Sanierung. Mit dem Eigentümerwechsel sind die meisten sogar sanierungspflichtig. Auch dafür benötigt man Fachkräfte und das nötige Kleingeld.
Neubau – ja oder nein? Einblicke für angehende Bauherren
Wer selbst bauen will, hat meist einen Wunsch: ein Zuhause, das ganz den eigenen Vorstellungen entspricht – vom Haustyp über den Grundriss bis zum Innenausbau. Die Entscheidungsfreiheit variiert nach Haustyp und Bauweise. „Bei einem Architektenhaus hat man in der Regel mehr Gestaltungsfreiheit als bei einem Fertighaus“, so der Experte. Planung ist alles. Deshalb sollten Bauherren bei der Gestaltung bereits an die Zukunft denken: Sind Kinder geplant? Was, wenn die Kinder ausziehen? Ist das Haus altersgerecht? Flexibilität ist hier das Stichwort. Ein Beispiel: „Wer ein Geschoss so plant, dass es später als eigenständige Wohneinheit abgetrennt werden kann, lässt sich für die Zukunft viele Möglichkeiten offen“, erklärt Adler.
Auch eine nachhaltige Bauweise lässt sich von Anfang an sicherstellen, etwa durch die Verwendung umweltfreundlicher Baumaterialien. Modernität verspricht der Neubau durch innovative Technik. Neue Heizungs- und Dämmtechniken oder hochmoderne Photovoltaikanlagen haben den großen Vorteil, dass sie für beste Energieeffizienz und mehr Unabhängigkeit vom Stromanbieter sorgen. Ein Pluspunkt dabei: Klimafreundliche Haustechnik wird genauso wie der klimafreundliche Neubau staatlich gefördert. Auch finanziell hat ein Neubau Vorteile: Er ist eine gute Wertanlage. Und: „Wer viel Eigenleistung einbringen kann, spart Kosten. Auch, weil Eigenleistungen bei der Baufinanzierung teilweise zum Eigenkapital zählen“, ergänzt Oliver Adler.
Dem stehen jedoch hohe Grundstücks- und Baukosten gegenüber. Im Februar 2024 kostete ein neu gebautes Haus (ca. 130 m² Wohnfläche, ca. 450 m² Grundstück) im Schnitt 567.606 Euro. „Der endgültige Preis ist zu Beginn und meist auch während des Baus schwer kalkulierbar, da bei fast 50 Prozent der Bauprojekte Probleme unterschiedlicher Preisklassen auftreten“, erläutert der Experte. Der Bau nimmt zudem viel Zeit in Anspruch. „Das Wetter, Baumängel oder Probleme mit Dienstleistern können zu unvorhersehbaren Verzögerungen führen“, so Adler. Außerdem schränkt der Faktor Bauplatz ein: Freie Grundstücke gibt es oft nur am Stadtrand oder in Vororten – ganz frei wählbar ist der Wohnort also nicht.
Bestandsimmobilie kaufen und sanieren – lohnt sich das mehr?
Wer sich für eine Bestandsimmobilie entscheidet, entscheidet sich für ein Zuhause mit Geschichte. Der große Vorteil: Das Haus steht bereits und kann im Idealfall sofort bezogen werden. Das ist auch vor dem Kauf vorteilhaft: Bei einer Besichtigung kann der Sanierungsbedarf, zum Beispiel bei der Heizung, der Wärmedämmung oder Schäden durch Schimmel oder Feuchtigkeit, frühzeitig erkannt und bei der Kostenkalkulation berücksichtigt werden. Auch für die energetische Sanierung gibt es staatliche Förderungen. Hinzu kommt, dass sich bestehende Immobilien meist in guter Lage mit guter Infrastruktur befinden.
Im Vergleich zu Neubauten sind Bestandsimmobilien generell günstiger. Ihr durchschnittlicher Kaufpreis (1983, ca. 120 m² Wohnfläche, ca. 425 m² Grundstück) lag im Februar 2024 bei 354.863 Euro. Sanierungsmaßnahmen sind hier allerdings nicht berücksichtigt.
Ein Nachteil neben den zusätzlichen Kosten für die Sanierung ist, dass die vorhandene Bausubstanz nicht beliebig veränderbar ist. Es könnten beispielsweise Umbaumaßnahmen für Barrierefreiheit notwendig werden, die sich später auf der Kostenseite zu Buche schlagen. „Ein Restrisiko bleibt immer. Selbst wenn man das Haus gemeinsam mit Fachleuten prüft, können versteckte Probleme auftauchen, zum Beispiel veraltete Strom- oder Wasserleitungen. Ist die Energiebilanz schlechter als erwartet, ist nicht nur der Sanierungsbedarf höher, auch die Nebenkosten können schnell sehr hoch werden“, resümiert Oliver Adler.
Entscheidungshilfe gefragt!
Die Frage „Gebraucht kaufen oder neu bauen?“ lässt sich nicht pauschal beantworten. Welche Option die richtige ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab: den persönlichen Lebensumständen, den Ansprüchen an zum Beispiel Lage, Modernität und Selbstverwirklichung. Aber auch der finanzielle Spielraum ist entscheidend. „Es sind jedoch nicht nur die persönlichen Befindlichkeiten relevant. Es kommt auch darauf an, wie der regionale Immobilienmarkt gerade aussieht: Wie ist das Angebot an Bestandsimmobilien? Gibt es Grundstücke zum Neubau? Und wie hoch sind die Kosten?
Diese Faktoren schränken die Entscheidungsfreiheit meist bereits ein“, so der Experte. „Letztlich hilft nur, ehrlich zu sich selbst zu sein: Was will ich wirklich und wie kann ich es am besten umsetzen? Was kann ich mir leisten? Und wie viel Zeit und Eigenleistung kann ich in das Projekt stecken?“
Quelle: Schwäbisch Hall
