Bauen gehört immer noch zu den großen Abenteuern: Zehntausende Familien investieren Jahr für Jahr ihr gesamtes Vermögen in ein eigenes Zuhause und verschulden sich auf Jahrzehnte. Die eigene Immobilie ist die größte Anschaffung der meisten Menschen in ihrem Leben, so der Verband Privater Bauherren (VPB). Umso wichtiger ist es, den Bau gut vorzubereiten und sich die richtigen Berater an die Seite zu holen.
Ein solcher Berater ist traditionell der freie Architekt. Viele angehende Eigenheimbesitzer planen aber heute nicht mehr mit einem eigenen freien Architekten, sondern sie kaufen sich ein schlüsselfertiges Haus und delegieren Planung und Bau komplett an eine Firma. Damit, so hoffen sie, bleiben die Kosten unter Kontrolle, das finanzielle Engagement überschaubar.
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Tatsächlich ist es oft andersherum: Wer schlüsselfertig baut, spart sich nicht nur die Kosten für den eigenen freien Architekten. Er verzichtet damit auch auf den persönlichen Berater, der die Bauherren durch alle Widrigkeiten des Planens und Bauens begleitet, nur ihnen verpflichtet ist und sogar für eigene Fehler haftet. Bauherren, die sich Architekt und Honorar sparen, sollten sich fragen, wer denn nun „ihr“ Sachwalter am Bau ist? Wer übernimmt für sie die Vertragskontrollen und die Baustellenüberwachung? Das macht die Baufirma. Aber: Wie sorgfältig kontrolliert sich eine Firma wohl selbst?
Wer heute ohne eigenen Architekten baut, so warnt der VPB, benötigt einen erfahrenen Berater an seiner Seite, einen Experten, der ausschließlich die Interessen seiner Auftraggeber gegenüber dem Bauunternehmen vertritt. Bauherren, die keinen Architekten haben, sollten sich zumindest einen eigenen unabhängigen Sachverständigen suchen, der sie berät und begleitet. Dabei sollten sie ihren Berater unbedingt selbst beauftragen und auch selbst bezahlen, warnt der Verbraucherschutzverband. Ein Berater, der gleichzeitig für den Bauunternehmer oder dessen Zulieferer arbeitet, ist parteiisch. Seriöse Sachverständige sind dagegen unabhängig. Sie beraten immer firmen- und produktneutral. Aber was macht einen guten Sachverständigen aus?
Das Problem dabei: „Bausachverständiger“ ist kein geschützter Beruf! Jeder darf sich „Sachverständiger“, „Bausachverständiger“ und „Baugutachter“ nennen. Und viele, die nicht wirklich Ahnung vom Bauen haben, bemühen sich um die Gunst der Bauherren, die Hilfe brauchen. Da ist es wichtig, die Spreu vom Weizen zu trennen. Woran aber erkennen Bauherren den Helfer mit wahrem Sachverstand, den „echten“ Bausachverständigen?
Der VPB hat dazu mehrere Ratschläge: Seriöse Bausachverständige sind von Haus aus erfahrene freie Architekten oder beratende Ingenieure. Sie haben viel Berufserfahrung und bilden sich regelmäßig fort. Sie sind auf private Bauvorhaben spezialisiert und wissen deshalb auch genau, wo Verbraucher-Bauherren der Schuh drückt.
Seröse Bausachverständige arbeiten grundsätzlich firmen- und produktneutral! Sie sind wirtschaftlich unabhängig von Lieferanten, Unternehmern, Architekten, Fachplanern, Baufinanzberatern oder Maklern. Ein unabhängiger Bausachverständiger weist stets auch auf mögliche Interessenkonflikte hin und nimmt nur Aufträge an, die ihn oder seinen Kunden nicht in solche Konflikte bringen. Seriöse Bausachverständige nehmen auch keine Provisionen an. Ihr Honorar bezahlen immer die Bauherren, die auch Auftraggeber sind. Darauf, so rät der VPB, sollten Bauherren bei der Auswahl „ihres“ Bausachverständigen besonders achten, denn der eine oder andere „Sachverständige“, nimmt es damit nicht so genau und steht gleichzeitig noch auf der Lohnliste eines Schlüsselfertiganbieters oder Finanzdienstleisters.
Das Honorar eines Bausachverständigen richtet sich nach seinem Aufwand und wird in der Regel nach Stunden abgerechnet. Selbstverständlich ist ein komplexes Gutachten vom Bausachverständigen teurer als eine mündliche Beratung vor Ort. Grundsätzlich sollten alle Bauherren, die einen Berater beauftragen, strikt auf individueller Behandlung bestehen.
Sachverständige unterstützen private Bauherren auf vielfältige Weise. Beim Neubau beispielsweise kontrollieren sie zunächst Baubeschreibung und Bauvertrag und später in regelmäßigen Abständen die Qualität der Arbeit auf der Baustelle. So werden Mängel rechtzeitig erkannt und vermieden.
Auch beim Kauf oder der Sanierung eines Altbaus unterstützt der Bausachverständige Kaufinteressenten und Immobilieneigentümer. Ein seriöser Bausachverständiger beurteilt dabei eine Immobilie nie nach standardisierten Checklisten oder vom Schreibtisch aus, sondern er begutachtet das Gebäude persönlich und prüft die Substanz vor Ort. Dabei analysiert er Konstruktion, Zustand, Sanierungsstau, auch Haustechnik und eventuelle Bauschäden und macht dem Kaufinteressenten oder Hausbesitzer danach detaillierte und auf die Immobilie abgestimmte Sanierungsvorschläge, stets auf der Basis der individuellen Wünsche und Budgetvorstellungen der Bauherren.
Und, ganz wichtig: Selbst erfahrenen Sachverständigen kann bei komplexen Bauten einmal ein Fehler unterlaufen. Davor ist niemand gefeit. Deshalb, so empfiehlt der VPB, sollten Bauherren gewissenhaft prüfen, wie ihr Berater für mögliche Irrtümer haftet: Nur ein Freiberufler muss sich und seine Bauherren mit einer Berufshaftpflichtversicherung umfassend vor den Folgen eventueller Fehler schützen. Seriöse Bauherrenberater sind ausschließlich erfahrene, freiberuflich tätige Architekten und Ingenieure mit entsprechender, gesetzlich vorgeschriebener Berufshaftpflicht.
