Schon in diesem Sommer könnten die Bauarbeiten für ein ungewöhnliches Wohnbauprojekt an der Rochus-Merz-Straße beginnen. Das hat bei einem Pressegespräch Eberhard Mangold von der Esslinger Constant Projekt Gesellschaft berichtet.
Schramberg. Seit dem Frühjahr hatte Mangold seine Pläne ausgearbeitet, ein weiteres Bodengutachten in Auftrag gegeben und im Juli den Bauantrag gestellt. Die Pläne sehen den Bau von zwölf Häusern in Massivholzbauweise vor. Insgesamt 24 Haus/Wohneinheiten sollen entstehen. Teilweise gibt es die Möglichkeit, noch Einliegerwohnungen einzurichten. „Diese ermöglichen Generationsübergreifendes Wohnen unter einem Dach“, so mangold
Die Wohnungen haben eine Wohnfläche von 110 bis 120 Quadratmetern. Zu jeder Wohnung gibt es einen Carport-Platz und einen Abstellraum. Die Planer hätten die Ausrichtung der Häuser so gedreht, dass „alle die Sonne auf die Terrasse bekommen und den Blick ins Tal haben“, so Mangold.
Bodengutachten: Keine Gefahr
Das neue Bodengutachten zeige, dass es mit den neuen, „x-fach geprüften“ Plänen keine Gefahr für den Hang geben werde. Die vom geologischen Landesamt beschriebene Rutschungszone befindet sich außerhalb des Baugrundstücks. „Diesen Teil des Grundstücks haben wir auch nicht roden lassen.“ Für den zu bebauenden Teil hätten die Gutachter „völlig ausgeschlossen“, dass es zu Rutschungen kommen könne.
Durch den Verzicht auf Keller werde der Eingriff in den Hang nur unten an der Straße stärker sein. Eine Bohrpfahlwand mit etwa 40 Pfählen werde den Hang sichern. Die drei geplanten Aufzüge zur Erschließung habe man näher an die Straße verlegt, um den Eingriff in den Hang zu verringern. Die Häuser oben würden auf Streifenfundamente gestellt.
Artenschutz: Nichts gefunden
Zum Artenschutz versichert Mangold, die Gutachter hätten das Grundstück ein Jahr lang untersucht und weder ein Biotop noch schützenswerte Tiere oder Pflanzen gefunden. „Nichts, was uns einschränkt.“ Möglicherweise werde man auf dem Eckstück, wo Burgweg und Rochus-Merz-Straße zusammenkommen, ein Biotop anlegen.
Ökologisch vorbildlich
Die 24 Wohnungen sind auf drei Baufenster aufgeteilt. Je vier Häuser bekommen einen weiteren Carport mit einem E-Mobil, das als gemeinsames Fahrzeug im „Car-Sharing“ genutzt werden kann. So hofft Mangold, dass die Bewohner auf den Zweitwagen verzichten. Außerdem werden drei Fahrradabstellräume eingerichtet.
Als Heizungen sind Luft-Wärmepumpen vorgesehen. Sie werden so platziert, dass es keine Geräuschbelastung für die Bewohner und die Anwohner geben wird. Strom aus Photovoltaik auf den Dächern soll die Wärmepumpen versorgen.
Die PV-Anlage sollen in die Dächer integriert werden. Wie das geschieht, werde gerade geprüft, so Mangold. Alle Stellplätze werden mit Ladestationen ausgestattet, sodass die Bewohner überschüssigen Strom zum Laden ihres Autos nützen können.
Das Baumaterial für die tragenden Außenwände besteht aus Holz. Gebaut werde in “Massivholz-Bauweise im sogenannten CLT-Verfahren“ CLT steht für Cross-Laminated Timber zu deutsch Brettsperrholz. Dieses Brettsperrholz, stelle eine Firma aus Bäumen aus dem Allgäu oder Österreich her. “Formaldehyd- und lösungsmittelfrei verleimt ohne Ausdünstungen“, wie Mangold betont. „Ein Haus bindet so 25 Tonnen CO2“, rechnet er vor, „insgesamt also etwa 500 Tonnen.“
Auf die Holzwände kommt außen noch eine Holzfaserdämmung und ein Verputz oder eine Holzfassade. Da die Außenwände tragend sind, gibt es im Inneren der Wohnungen große Flexibilität.
Verkehr nimmt um 15 Prozent zu
Im Vorfeld haben einige Anwohner die Verkehrssituation am Burgweg und der Rochus-Merz-Straße gegen das Projekt ins Feld geführt. Mangold hat festgestellt, dass entlang der Rochus-Merz-Straße etwa 150 bis 160 Wohnungen liegen. Nun kämen 24 hinzu, das bedeute eine Zunahme von 15 Prozent und damit auch 15 Prozent mehr Verkehr. Der Verkehr werde über die Rochus-Merz-Straße fließen, ist Mangold überzeugt.
Im Unteren Teil geben es schon heute eine Engstelle. Mit 5,50 Meter Breite kämen aber zwei Autos aneinander vorbei. Bei LKW-Verkehr müsse man auch heute schon ausweichen. „Auch die Stadt sieht da kein Problem“, weiß Mangold. Auf eine Zufahrt vom oberen Burgweg verzichte man. Lediglich ein Fußweg hinauf sei geplant.
500 bis 600 LKW-Fahrten während der Bauzeit
Während der Bauarbeiten werde es zu Belastungen kommen, sagt Mangold. „Das Baumaterial fliegt nicht zu Baustelle.“ Zunächst müssen schwere LKW den Aushub entlang der Rochus- Merz-Straße abfahren. Bei etwa 6000 Tonnen Material rechnet Mangold mit 400 LKW-Fahrten.
Die vorgefertigten Häuser benötigten jeweils sechs LKW-Fuhren. Auch Treppen, Wegeplatten und dergleichen müssten gebracht werden. Für die Bohrpfahlwände wird schweres Gerät kommen.
Alles zusammen, schätzt Mangold, werden 500 bis 600 LKW Fahrtenwährend der gesamten Bauphase benötigt. Das seien durchschnittlich zehn am Tag. Die Hauptbelastung erwartet Mangold im Zeitraum des Erdaushubs. Hier rechnet er mit bis zu etwa zehn LKW-Fuhren am Tag.
Kaufen und mieten
Für die Häuser interessierten sich auch schon private Investoren, berichtete Mangold. Seine Gesellschaft werde die Wohnungen selbst vermarkten. Es werde aber auch möglich sein, dass Investoren Wohnungen kaufen und weitervermieten.
In diesem Jahr seien die Baupreise und die Zinsen stark gestiegen und es habe „Verwirbelungen am Immobilienmarkt gegeben“, so Mangold. Inzwischen würden die Zinsen aber schon wieder zurückgehen. „Auch die Baupreise relativieren sich wieder“, ist er hoffnungsvoll. Dennoch kann er zu Quadratmeter-Preisen noch keine Aussage treffen.
Weitgehend im Plan
Beim Genehmigungsverfahren ist Mangold optimistisch. Von 2000 Quadratmetern bebaubarer Fläche nutze man 1350 Quadratmeter. Man bleibe als deutlich unter der Grundflächenzahl. Lediglich bei der Geschossflächenzahl liege man mit 17 Quadratmetern insgesamt minimal über dem Wert im Bebauungsplan. Das sei „eine Punktlandung“. Dafür werde es mit Sicherheit eine Befreiung geben.
Ein weiterer Punkt sei die Dachneigung, die laut Bebauungsplan 35 Grad, in den Entwürfen für die 24 Häuser aber 45 Grad betrage. „Insgesamt befinden wir uns im grünen Bereich“, ist Mangold überzeugt.
Transparente Anliegerinformation
Als nächstes seien nun die Anlieger am Zug. Sie könne vier Wochen lang die Unterlagen einsehen. Er werde darüber hinaus alles, was die Anlieger an Gutachten und Unterlagen zu sehen wünschten, zur Verfügung stellen, verspricht Mangold. Ende Januar plane er eine Veranstaltung für die Anlieger, um offene Fragen zu klären.
Er hofft, dass die Baugenehmigung im zweiten Quartal 2024 erteilt wird und dann mit den Bauarbeiten begonnen werden kann. Für die Herstellung der Carports, der Fundamente und Bodenplatten rechnet er mit acht bis zehn Wochen. Jeweils zwei Häuser würden in zehn bis 14 Tagen montiert. Die ersten Häuser könnten also Ende des Jahres fertig werden.
Nun hofft Mangold auch einige der bisher kritischen Anwohner überzeugen zu können. „Mit den Ämtern stehen wir in einem sehr guten Dialog.“
