Der Immobilienmarkt bleibt spannend: Zinsen und Inflationsrate stabilisieren sich, doch die Immobilienpreise ziehen regional wieder an und die energetische Sanierung rückt in den Fokus. Immobilienexperte Oliver Adler gibt im Interview einen Ausblick auf das Jahr 2025. Außerdem: Was sich 2025 ändert: neue Regeln für Hausbesitzer und Bauinteressierte.
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„Jetzt oder nie?!“ – Warum 2025 das Jahr für den Immobilienkauf ist
Herr Adler, wie blicken Sie auf das Immobilienjahr 2025?
Der Immobilienmarkt hat sich 2024 an einigen Stellen entspannt, vor allem durch leicht sinkende Zinsen und den Start neuer bzw. die Fortführung bestehender Förderprogramme. Das hat bei vielen Kaufinteressenten wieder Mut geweckt.
Herausforderungen im neuen Jahr bleiben aber Zinsen, Immobilienpreise, Bau- und Sanierungskosten. Deshalb könnte der Start ins Jahr etwas „frostiger“ ausfallen. Bei den Immobilienpreisen sehen wir regional unterschiedliche Entwicklungen: In den Großstädten und kreisfreien Städten ziehen die Preise sowohl für Wohnungen als auch für Ein- und Zweifamilienhäuser an. Im ländlichen Raum bleibt der Markt etwas entspannter – hier gab es zuletzt sogar leichte Preisrückgänge bei Wohnungen. Langfristig gehe ich jedoch von steigenden Preisen aus.
Heißt das, dass jetzt ein guter Zeitpunkt für den Immobilienkauf ist?
Ja, definitiv! Die Zinsen haben sich stabilisiert. Wir liegen derzeit bei rund 3 Prozent, vereinzelt gibt es sogar Angebote mit einer „2“ vor dem Komma – aber das sind eher Ausnahmen. Für 2025 rechne ich mit einer Seitwärtsbewegung, ausgehend vom heutigen Zinsniveau. Aber es ist nicht ausgeschlossen, dass die Zinsen wieder leicht steigen – Stichwort geopolitische Lage und politische Unwägbarkeiten. Mit Blick auf die Immobilienpreise, sollten diejenigen, die bereits heute ein konkretes Objekt oder Vorhaben im Auge haben, die Gunst der Stunde nutzen und aktiv werden.
Welche Rolle spielt die energetische Sanierung beim Immobilienkauf?
Energetische Sanierungen sind heute ein entscheidender Faktor. Viele Bestandsimmobilien, vor allem aus den 1970er- und 1980er-Jahren, sind energetisch nicht mehr auf dem neuesten Stand. Aber hier liegt enormes Potenzial. Wer zum Beispiel in eine neue Heizung, bessere Fenster oder eine Dämmung investiert, steigert den Wohnkomfort und den Immobilienwert.
Eine schlechtere Effizienzklasse schreckt allerdings viele potenzielle Immobilienbesitzer ab. Sie sehen den organisatorischen und zeitlichen Aufwand und die damit verbundenen Investitionen. Daher liegen Objekte mit der Effizienzklasse D und schlechter wie Blei in den Immobilienportalen. Umso wichtiger wird es, dass Makler schon in der Immobilienanzeige einen Weg aufzeigen, wie die Immobilie energetisch saniert werden kann.
Der Wohnungsmarkt steht weiter vor großen Herausforderungen. Was sind die Hauptprobleme, die zur aktuellen Situation beitragen?
Immer mehr Menschen suchen nach Wohnraum: Das ist kein Thema, das mit dem Zinsanstieg von heute auf morgen entstanden ist. Hier sind viele Faktoren für den Einzelnen und für die Bau- und Immobilienwirtschaft kritisch, z.B. teure Grundstücke, hohe Baukosten und bürokratische Hürden.
Im Schnitt werden nur noch rund 200.000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt. Für 2026 werden 175.000 Einheiten prognostiziert. 400.000 Einheiten war einmal das Ziel der Politik. In Deutschland ist vor allem Deregulierung gefragt – wir haben 16 verschiedene Bauordnungen. Außerdem brauchen wir steuerliche Erleichterungen und Planbarkeit bei den Fördermitteln.
Wie beurteilen Sie den Neubau: Hat er noch eine Zukunft?
Die Zahl der Neubauprojekte ist stark zurückgegangen. Vor allem vom Neubau auf einem selbst gewählten Grundstück mit Garten – der klassische Traum der Deutschen – mussten sich zuletzt viele verabschieden. Fakt ist aber: Der Bedarf an Wohnraum kann nur durch eine Kombination aus Neubau und Modernisierung im Bestand gedeckt werden. Deshalb hat der Neubau Zukunft. Für viele ist er aber nur möglich, wenn das Grundstück schon vorhanden ist oder die Familie finanziell unterstützt. Eine verlässliche Förderung des Neubaus ist daher dringend erforderlich.
Welche drei Tipps geben Sie Kaufinteressenten für 2025?
- Loslegen: Wer heute den Wunsch nach einer eigenen Immobilie hat, sollte 2025 aktiv werden. Die Bedingungen sind gut, die Zinsen stabil und die Preise werden voraussichtlich weiter steigen.
- Informieren und beraten lassen: Eine gute Wissensbasis zum Thema „Bauen und Wohnen“ ist beim Immobilienkauf hilfreich. Dieses Wissen kann man sich über Fachliteratur, Blogs und Podcasts aneignen. Eine fachliche Beratung – vom Finanzierungs- bis zum Energieberater – ist aus meiner Sicht jedoch unerlässlich.
- Früh vorsorgen und langfristig denken: Eine Immobilie ist eine wichtige Altersvorsorge. Wer heute investiert, profitiert langfristig vom steigenden Immobilienwert und niedrigen Energiekosten.
Abschließend: Was erwarten Sie für den Immobilienmarkt in den kommenden Jahren?
Ich rechne damit, dass der Druck auf den Markt weiter zunehmen wird. Die Nachfrage nach Wohnraum wird hoch bleiben. Gleichzeitig müssen wir Lösungen finden, um den Neubau zu erleichtern und den Bestand zu modernisieren. Trotz aller Herausforderungen bietet der Immobilienmarkt Chancen – vor allem für diejenigen, die sich gut informieren und ihre Entscheidungen langfristig treffen.
Was sich 2025 ändert: neue Regeln für Hausbesitzer und Bauinteressierte
Mit dem Jahreswechsel 2025, genauer gesagt im Jahresverlauf, sind zahlreiche Neuerungen rund ums Bauen und Wohnen in Kraft getreten beziehungsweise werden wirksam werden. Expertin Kathrin Milich gibt einen Überblick über künftige Entwicklungen, die für Bauherren, Immobilienbesitzer und Sparer wichtig werden.
Grundsteuerreform: Es wird Gewinner und Verlierer geben
Ab 2025 darf die alte Grundsteuer nicht mehr erhoben werden. Das Bundesverfassungsgericht hatte die alten Einheitswerte als verfassungswidrig eingestuft, da sie auf Immobilienwerten basieren, die erheblich vom heutigen Marktwert abweichen. Die ab 2025 zu zahlende Grundsteuer wird Eigentümern mit dem Grundsteuerbescheid der jeweiligen Kommune mitgeteilt. Voraussetzung dafür ist, dass die Kommunen die neuen Hebesätze beschlossen haben, wozu sie seit Herbst 2024 angehalten sind. Der erste Vorauszahlungstermin für die Grundsteuer ist der 15. Februar 2025. Bis dahin müssen die Steuerbescheide auf Grundlage der neu definierten Hebesätze versendet werden. Eine unvermeidliche Folge der Neubewertung ist, dass es für einzelne Eigentümer zu einer Mehr- oder Minderbelastung kommen kann.
Verbot bestimmter Kaminöfen: Wen betrifft es?
Die nächste Stufe des Bundes-Immissionsschutzgesetzes tritt ab 2025 in Kraft. Die Verordnung betrifft alle Holz- und Kaminöfen, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 in Betrieb genommen wurden und bestimmte Emissionswerte überschreiten. Die Besitzer dieser Öfen haben bis zum 31. Dezember 2024 Zeit, ihre Öfen nachzurüsten, auszutauschen oder stillzulegen. Künftig gelten folgende Grenzwerte: maximal 4,0 Gramm Kohlenmonoxid pro Kubikmeter Abgas und maximal 0,15 Gramm Feinstaub pro Kubikmeter Abgas. Die Emissionswerte sind in den Geräteunterlagen enthalten, alternativ kann auch der Schornsteinfeger die Abgaswerte messen. Bei Missachtung droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.
Smart Meter: Intelligente Stromzähler für bestimmte Haushalte
Ab 2025 ist der Einbau von intelligenten Stromzählern verpflichtend für Haushalte mit einem jährlichen Stromverbrauch von mehr als 6.000 Kilowattstunden, einer Photovoltaikanlage mit mehr als sieben Kilowatt installierter Leistung oder steuerbaren Verbrauchseinrichtungen wie Wärmepumpen und Wallboxen für E-Autos. Der Einbau der neuen Zähler wird schrittweise durch die Messstellenbetreiber umgesetzt. Das Gesetz zur Digitalisierung der Energiewende sieht den flächendeckenden Einbau von Smart Metern bis 2032 vor. Die Kosten für Verbraucher liegen zwischen 20 und 50 Euro pro Jahr – je nach Stromverbrauch und Vorhandensein von Solaranlage, Wallbox und Wärmepumpe.
CO2-Abgabe: Steigende Heizkosten bei Öl und Gas
Im Jahr 2025 wird die CO2-Steuer von derzeit 45 auf 55 Euro pro Tonne erhöht. Sie betrifft vor allem fossile Brennstoffe wie Benzin, Diesel, Heizöl und Erdgas. Die Erhöhung wird sich demnach auf die Preise für Kraftstoffe und Heizenergie auswirken. Bei einem wenig sanierten Einfamilienhaus, das mit Gas beheizt wird (rund 20.000 kWh/Jahr), sind das zusätzliche Heizkosten in Höhe von 239 Euro.
Alle zwei Jahre wird das Wohngeld an die Preis- und Mietpreisentwicklung angepasst. Die nächste Anpassung ist zum 1. Januar 2025 fällig. Dann steigt das Wohngeld um 30 Euro pro Monat.
Geplante Neuerungen, die Verbraucher im Auge behalten sollten
Auf der politischen Agenda 2025 stehen außerdem Änderungen, die zwar angestoßen waren, aufgrund des Ampel-Aus aber nicht mehr beschlossen wurden bzw. durch den nicht beschlossenen Bundeshaushalt in der Schwebe sind. Rund ums Bauen, Wohnen und Sparen sollten Verbraucher bei diesen Punkten aufmerksam bleiben.
Förderung: Wer bauen oder modernisieren will, sollte die Fördertöpfe für den Neubau, den Kauf oder die energetische Sanierung im Blick behalten. Die staatlichen Förderprogramme sollen auch ohne beschlossenen Haushalt 2025 weiterlaufen. Die Rede ist von „Jung kauft Alt“, „Wohneigentum für Familien“ und dem neuen Neubau-Förderprogramm KNN, „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“. Fest steht bisher aber nicht viel. Angesichts dieser Unsicherheit sollten (zukünftige) Hausbesitzer die Anträge für Förderungen geplanter Vorhaben möglichst schnell einreichen. Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht allerdings nicht. Die KfW weist auf ihrer Website darauf hin, dass die Förderungen unter dem Vorbehalt verfügbarer Hausmittel stehen.
Gebäudetyp E: Mehr Spielraum für normreduziertes, günstiges bauen
Bauvorhaben werden in der Regel so ausgeführt, dass sie allen bautechnischen Normen entsprechen. Das hat Neubau und Sanierung verteuert und ausgebremst. Mit dem „Gebäudetyp-E-Gesetz“, das im November 2024 vom Bundeskabinett beschlossen wurde, soll das Werk-/Bauvertragsrecht angepasst werden. Das Gesetz könnte Anfang 2025 in Kraft treten, die Diskussion im Bundestag steht allerdings noch aus. Ziel ist, dass bei Projekten zwischen fachkundigen Vertragspartnern auch ohne Aufklärung von den allgemeingültigen baurechtlichen Normen abgewichen werden kann. Das heißt: Weg von kostenintensiven Komfort-Standards, hin zu mehr Spielräumen für innovatives Bauen – einfach, klima- und ressourcenschonend, bedarfsgerecht und kostengünstig. Solche Standards sind etwa Mindestvorgaben für die Anzahl an Steckdosen in bestimmten Räumen oder die Norminnentemperatur von 24 Grad Celsius für das Badezimmer, die in der Baupraxis häufig dazu führt, dass eine Fußbodenheizung um einen Handtuchheizkörper ergänzt wird.
Im September 2024 ist der Gesetzesentwurf der Riester-Reform in die Ressortabstimmung gegangen, der auch den so genannten Wohn-Riester betrifft. Die Reform sah vor, das komplexe Zulagensystem zu vereinfachen. Statt wie bisher auf dem Einkommen, basiert die neue Förderung auf der Höhe der Einzahlung. Geplant ist: Für jeden eingezahlten Euro erhalten Sparer 20 Cent, die sogenannte Grundzulage in Höhe von maximal 600 Euro. Für jedes kindergeldberechtigte Kind, das dem Vertrag zugeordnet wird, erhalten Haushalte zudem für jeden eingezahlten Euro 25 Cent Kinderzulage, maximal 300 Euro pro Kind.
EU-Sanierungspflicht kommt: Was bedeutet das für Verbraucher?
Die Europäische Union will bis 2050 klimaneutral sein. Vor diesem Hintergrund wurde die Europäische Gebäudeenergieeffizienz-Richtlinie (EPBD) eingeführt. Sie legt fest, dass bis 2025 eine EU-einheitliche Skala für Energieeffizienzklassen von A bis G eingeführt wird. Bis 2028 sollen alle neuen privaten Bauten emissionsfrei und idealerweise mit Solaranlagen ausgestattet sein. Bis 2030 ist geplant, dass Wohngebäude der Klassen H, G und F mindestens auf die Klasse E und bis 2033 auf die Klasse D verbessert werden müssen. Die EPBD muss nun bis Mai 2026 noch in nationales Recht überführt werden. Übrigens: Grundsätzlich gilt in Deutschland laut GEG bereits jetzt eine Pflicht zur energetischen Sanierung von Immobilien nach einem Besitzerwechsel. Selbst wer als langjähriger Eigentümer davon bisher nicht betroffen war, sollte sich im Hinblick auf die künftigen EU-Pflichten Gedanken machen und idealerweise Rücklagen für energetische Sanierungen aufbauen. Erste Empfehlungen sind im Energieausweis zu finden.
Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall
